Як нові станції метро вплинули на вартість квадратних метрів

Близькість до станцій метро завжди була одним з найважливіших факторів ціноутворення на ринку нерухомості Москви Близькість до станцій метро завжди була одним з найважливіших факторів ціноутворення на ринку нерухомості Москви. Навіть за радянських часів, коли угоди купівлі-продажу були скорочені до безгрошових обмінів, престижність районів багато в чому визначалася саме розвиненістю підземного транспорту в ньому. Південно-західний сектор столиці був більш привабливим у порівнянні з північчю або південним сходом не тільки через відмінності в соціальному складі, а й через кращого розвитку мережі метрополітену в ньому. Зони обслуговування Сокольницької і Калужско-Ризької лінії тут покривали практично всі квартали, в той час як в інших частинах міста сотні тисяч жителів спальних районів були змушені добиратися до найближчих станцій на переповненому наземному громадському транспорті.

Радіально-кільцева планувальна структура Москви була продубльована в радянські роки і в малюнку ліній підземки. Це призвело до того, що майже всі станції метрополітену стали центрами спальних районів. Навколо них розташовувалися кращі магазини і підприємства обслуговування. Жити поруч з метро було престижніше і зручніше, адже саме в цих кварталах формувався оптимум якості міського середовища, що виражається формулою «мінімізація витрат часу для реалізації максимально широкого спектра людських потреб».

У 1990-ті роки ця закономірність закріпилася в характері розподілу цін на квартири. Навіть формування зон стихійної торгівлі, автостоянок, ринків, непроста криміногенна обстановка навколо деяких станцій в 1990-2000 рр. не привели до зниження привабливості нерухомості у транспортних вузлів. Розподіл цін в залежності від віддаленості від метро остаточно сформувалося до початку 2000-х років і з тих пір практично не змінилася. Якщо виключити зону в межах Кільцевої лінії метро, ​​то в кварталах з крокової доступністю до станцій метро (до 600 метрів пішки) середня вартість квадратного метра на 13 відсотків вище, ніж в середньому по місту; в кварталах з пішохідною доступністю (600-1600 метрів пішки) на 9 відсотків вище. Винятків з цього правила було зовсім небагато - локальні максимуми цін сформувалися в віддалених від метро районах навколо Мічурінського проспекту і Мінської вулиці (тут ціни квадратного метра вище, ніж поруч з обслуговуючими їх метро «Проспект Вернадського» і «Університет» відповідно), в Куркино ( тут дорожче, ніж у «Планерній»), в ЖК «Марфино» (дорожче, ніж у «ВДНХ» або «Владикіно»).
Табл. 1. Середня вартість квадратного метра в будинках з різними типами доступності до станцій метро в 2012-2016 рр.
У 1990-ті роки ця закономірність закріпилася в характері розподілу цін на квартири

Джерело: розрахунки Ціан
У 1990-і і 2000-і роки мережа станцій московського метро розширювалася повільно. Проте, відкриття нових станцій практично в кожному випадку приводили до зміни цінового "ландшафту". Саме тоді склався сценарій 3-етапного зростання цінових рівнів - в анонсі початку будівництва, при початку помітних робіт з підготовки майданчиків, при відкритті станції. Кожен з етапів давав 5-7 процентних пунктів в прирості середньої ціни квадратного метра щодо середньоміського рівня (сумарно виходило 15-20% приросту).

Це спостерігалося при реалізації всіх великих проектів метростроения на рубежі століть - гілки в Любліно і Мар'їно, продовження Серпуховсько-Тимірязєвської лінії в Північне Бутово з подальшим будівництвом наземного метро в Південному Бутово, відкриття станцій в Строгіно і Мітіно. Останній приклад описаного вище характеру зміни ціни - продовження Калінінської гілки в Новокосіно. Після відкриття однойменної станції метро виросли ціни і в цьому муніципалітеті Москви і в південній частині міста Реутов, всі будинки в якій опинилися в зоні пішохідної доступності нового транспортного вузла. Наступна масштабне будівництво - довгоочікуване продовження Таганско- Краснопресненській лінії в Жулебіно (в 2013-2015 рр.), Супроводжувалася вже менш помітним відносним зростанням цін.

Після зміни управлінської команди в Уряді Москви в 2010-11 рр. масштабне будівництво метрополітену мало стати одним з ключових інструментів вирішення транспортної проблеми столиці. Анонсувалися плани по збільшенню протяжності ліній майже в 2 рази і знижень чисельності жителів, які проживають поза зоною пішохідної доступності станції метро з 25% до 5%. Станом на 1 лютого 2017 року епоху Собяніна було відкрито 20 станцій "класичного метрополітену" (без урахування другого залу станції «Парк Перемоги», але з урахуванням 2-й станції «Петровсько-Разумовська») запущено пасажирський рух по МЦК (31 станція ). За кількістю активно споруджуваних станцій і ділянок виявилися перекриті навіть радянські рекорди кордону 1970-1980-х років.

При цьому характер впливу введення в дію нових елементів транспортної інфраструктури на ринок житла змінився. Ефект від нового будівництва став сильніше виражений в ціноутворенні на ринку новобудов, а для вторинного ринку стає все менш помітним. Якщо при запуску південного відрізка Люблінської лінії в 2011 році (станції «Борисово», «Шіпіловская», «Зябліково») ціни в прилеглих кварталах зросли на 13-14%, то відкриття останніх років проходили на тлі мінімального зростання цін (менше 5%) або навіть їх зниження).

Таблиця 2. Середня вартість кв. м в зоні крокової і пішохідної доступності станцій метро, ​​відкритих в 2011-2016 рр. (Тис. Руб. За кв. М.).
Таблиця 2

Джерело: дані Ціан

Примітка: в зону обслуговування метро Саларьево включена територія колишнього міста Московський, в зону обслуговування метро «Румянцево» - південно-східна частина муніципалітету Солнцево.

Запуск пасажирського руху по Московському центральному кільцю став одним з найбільш помітних подій у розвитку транспортної інфраструктури російських міст за весь пострадянський період. Москва стала третім містом світу з 2 кільцевими лініями (після Пекіна і Мадрида), практично одночасно для пасажирів відкрилися 31 нова станція, на лінії став працювати новий рухомий склад (чи не більш якісний, ніж на лініях підземки), витримується тактовое розклад. У зоні пішохідної доступності станцій МЦК знаходиться близько 4 200 житлових будинків (близько 12,1% від сумарного числа багатоповерхових багатоквартирних будинків столиці), в тому числі 1 850 будинків в зоні станцій, які стали новими транспортними вузлами (тобто, поза пересадок на існуючі станції підземки). Середня вартість квадратного метра в них становить 198,4 тис. Руб. (На 10% вище середньоміського рівня), за середньою вартістю житла райони уздовж МЦК серед ліній метрополітену поступаються тільки проходить через історичний центр міста Кільцевій лінії (308,1 тис. Руб.).

Проте, до зростання цін на вторинному ринку в районі нових станцій це не привело. Про це можна говорити як про сформовану тенденцію. З моменту запуску руху пройшло 5 місяців, але динаміка середніх цін квадратного метра в цих районах (причому, як в рамках пересадочних станцій, так і в нових транспортних вузлах) знаходиться у вузькому діапазоні від +1 до -2 процентних пунктів (у порівнянні з кінцем січня 2016 року).

Причинами цього стали:

Відкриття нової гілки відбулося на стагнує ринку. Вторинний ринок складніше проходить економічну кризу в порівнянні з ринок новобудов. Для здійснення операцій більшість продавців змушені йти на 10-15% -й дисконт у порівнянні із заявленою в оголошенні вартості. І в таких умовах підвищення цін, нехай і пов'язане з поліпшенням якості міського середовища в районі, призведе лише до збільшення терміну експозиції квартири.

Невисока якість житлового фонду в зоні доступності станцій. Велика частина будинків в кварталах, прилеглих до станція МЦК, відноситься до житлового фонду, застарілому як фізично, так і морально. В основному ці об'єкти представлені цегляними будинками 1950-1960-х років будівництва, хрущовками, будинками перших панельних серій початку 1970-х.

Наземна трасування лінії і. Багатьма жителями МЦК сприймається не тільки як корисний транспортний об'єкт, але і як залізниця, що асоціюється з джерелом негативного шумового впливу. Багато будинків поруч з трасою МЦК протягом 20 останніх років сприймалися як найбільш невдало розташовані в межах кварталу або мікрорайону, ціни в них традиційно були нижче і на інертному московському ринку для зміни цінового ландшафту, швидше за все, буде потрібно ще кілька років.

Короткий період активного будівництва. На відміну від будівництва підземних станцій введення в експлуатацію МЦК не супроводжувався помітними роботами протягом тривалого періоду (під час якого в ціну закладаються перші 5-6 процентних пунктів приросту ціни).

Інакше відреагував на запуск нової лінії метро первинний ринок житла. Саме забудовники проектів вздовж МЦК поки стали основними бенефіціарами цього транспортного проекту. Ціни на первинному ринку апріорі змінюються трохи інакше, ніж на вторинному ринку, так як залежать не тільки від факторів місця розташування, якості конкретних квартир, а й від загальної стратегії ціноутворення у забудовника, від переходу проектів на нові стадії будівництва. Проте, навіть беручи до уваги, що частина приросту цін пов'язана з переходом на нові стадії будівельної готовності, ефект від «чистого приросту», пов'язаного з поліпшенням транспортної доступності виражений в 5-7 процентних пунктах.

Причинами це стали:

Використання факту відкриття станцій як маркетингового інструменту. Рекламні кампанії багатьох ЖК стали активніше акцентувати увагу на нових транспортних можливостях майбутніх мешканців. Особливо "пощастило" тим комплексам, які розташовані в межах пересадочних вузлів нових станцій МЦК з існуючими підземними.

Транспортні вузли стають драйверами розвитку колишніх промислових зон уздовж МЦК. Близький пояс столичних промзон - ключовий земельний резерв, за рахунок якого (чи не успішніше, ніж за рахунок територій Нової Москви) можна вирішувати містобудівні проблеми столичної агломерації. Поява тут ключовий елемент транспортного каркаса (лінії швидкісного внеуличного транспорту) надає додатковий імпульс розвитку цієї території в цілому. Відновлення економічного зростання в найближчі роки повинна буде привести до відновлення реалізації проектів в інших сегментах нерухомості (офісні центри, торговельні та багатофункціональні комплекси). Все це призведе до поліпшення якості міського середовища в зазначеній зоні, збільшить її привабливість в сприйнятті жителів. Для більшості потенційних покупців простіше повірити в ймовірне зростання цін в країнах, що розвиваються кварталах недалеко від центру, ніж в підмосковних житлових комплексах, побудованих в чистому полі.

ЖК уздовж МЦК стали самі себе продавати. До запуску пасажирського руху по МЦК багато москвичів не бачили своїми очима квартали вздовж колишньої вантажної гілки, мали віддалене від реальності уявлення про східних і південно-східних околицях центру. Тепер же маршрути багатьох поїздок стали проходити через зазначені території, де на ці житлові комплекси можна поглянути ні з рекламних макетів або однотипних сайтів, а в реальній дійсності. Це призводить до того, що більшість ЖК в зоні уздовж МЦК має досить високі темпи продажів, що дозволяє забудовникам поступово підвищувати ціни.

Таблиця 3. Динаміка середньої ціни кв. м в ЖК в зоні обслуговування станцій МЦК в 2015-2016 рр. (Тис. Руб. За кв. М.).
Таблиця 3

Джерело: дані Ціан

Прогноз. Введення нових станцій в центральній частині міста і прилеглих до неї районах (стартовий відрізок Третього пересадочного контуру [1-я половина 2017 року] в складі станцій «Діловий центр», «Шелепіха», «Хорошевський», «ЦСКА», «Петровський парк» ) або в районах, в яких добре налагоджено транспортне сполучення з існуючими станціями метрополітену (наприклад, ділянку Солнцевского радіусу в складі станцій «Мінська», «Ломоносовський проспект», «Раменкі» [початок 2017 року] або продовження Замоскворецької лінії до станції «Ховріно »[2017 рік]) буде надавати помірний вплив на динаміку цін як на первинному, так і на вторинному ринках. Ефект від появи нових транспортних вузлів в них навряд чи буде виражений в зростанні середньої ціни квадратного метра більш, ніж на 3-4 процентних пункту.

Більш вагомими драйверами зростання цін повинен стати введення в експлуатацію нових радіальних напрямків. До них відносяться Кожуховська лінія (від Некрасовки до «авіамоторні» [2018 рік]) і відкриття станцій Солнцевський лінії за межами МКАД [2018 рік]. Тут ефект від введення нових станцій може скласти 10-12% (чим ближче до центру Москви, тим приріст буде нижче; найбільш сильне збільшення цін (до 20%) можливо в зонах комплексного освоєння територій в Новій Москві (в районі Рассказовкі) і в нових кварталах в північній частині Люберец. Продовження Люблінської лінії на північ в Бескудніково і Дегуніно може привести до зростання цін в цих районах на 5-7%.
Аналітичний звіт Ціан