Одні агентства беруть гроші тільки після укладення угоди, вважають, що саме вона - показник їх роботи і підстава для стягнення комісійної винагороди. Інші вимагають передоплату, мотивуючи це тим, що витрати часу і сил агента повинні бути компенсовані, навіть якщо справа до угоди не дійшло. Дійсно, агент не винен, якщо клієнт найняв фахівця, місяці два ходив на перегляди, перебирав квартири, а потім просто передумав купувати.

Чи має право клієнт вимагати повернути аванс, виданий агентству нерухомості?

«Ми уклали договір з агентством нерухомості на покупку квартири, - розповідає невдалий клієнт на форумі. - При наближенні закінчення терміну договору ми стали дзвонити в агентство, але ріелтор, яка з нами працювала, просто кидала слухавку. У підсумку ми зателефонували господарям квартири, яку купували, і виявилося, що вони її вже давно продали. При цьому ми заплатили аванс агентству в розмірі двох тисяч доларів. Чи можемо ми розраховувати на повернення авансу і наших документів? »

«Купуємо квартиру. Уклали авансовий договір (предметом є виражене сторонами намір укласти угоду купівлі-продажу квартири) з ріелторських агентством, - скаржиться інший. - На момент укладення договору у продавця не було документів на квартиру (вони були в УФРС, звідки нам надали розписку). Документи по квартирі отримали тільки через кілька днів. Тут і розкрилася складна і заплутана доля нерухомості. Найнятий юрист по супроводу угод з нерухомістю категорично не рекомендує купувати це житло.

Деякі документи не представляється можливим перевірити (наприклад, договір купівлі-продажу в простій формі, підписаний 80-річною бабусею десь в чеченських горах).

Ми написали заяву в рієлторськоє агентство з вимогою розірвати договір про аванс і повернути гроші. У відповідь на це генеральний директор фірми відмовила нам в поверненні авансу, посилаючись на наступний пункт договору: «У разі якщо зазначена угода не буде укладена в терміни, обумовлені в цьому договорі, з вини покупця, аванс не підлягає поверненню. Що нам робити?"

Що ж робити в таких випадках? Фахівці радять думати про майбутнє заздалегідь, тобто обговорювати всі можливі ситуації «на березі», до підписання документів. Про що питати, на що звернути увагу, які права має клієнт, запитуємо Е дуарда Олександровича Шалина, юриста ТОВ «Перлина-Ріелті».

- Як часто агентство нерухомості вимагає платити аванс (передоплату) при укладанні договору на послуги?

- В першу чергу хочу відзначити, що в Цивільному кодексі РФ нічого не говориться про аванс, такого терміна не існує. У законодавстві існує лише таке поняття як попередня оплата. Норми про попередню оплату закріплені в статті 487 ГК РФ. Незважаючи на це, в агентствах нерухомості регулярно практикується прийняття двох видів авансу:

• - прийняття авансу самим агентством нерухомості в рахунок оплати його послуг за договором на надання послуг;
• - передача авансу покупцем продавцеві за попереднім договором, розписці або угодою про аванс.

- Наскільки законно вимогу авансу за послуги? Чи можна від нього відмовитися?

- Що стосується законності стягнення авансу, то в цивільному законодавстві існує принцип свободи договору (стаття 421 ЦК України). На цей рахунок можу сказати, що громадяни та юридичні особи вільні в укладенні договору. Тобто сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами. При цьому, однак, не допускається примушування до укладення договору. Отже, від внесення авансу можна і відмовитися, а послуги агентству нерухомості оплатити після здійснення угоди, прописавши дане зобов'язання в договорі на надання послуг, якщо агентство піде на такий крок. Зрозуміло, що поважає себе агентство нерухомості не буде надавати послуги клієнту без підписання відповідного договору.

Відмовитися від вимог продавця про передачу авансу покупець теж може, але при цьому немає ніяких гарантій, що продавець продасть свою нерухомість вам, а не іншій особі. Адже іноді аванс потрібен продавець для погашення заборгованості за комунальні послуги, для оплати довідок і документів, необхідних для реєстрації переходу права власності. Передача авансу означає для продавця підтвердження серйозності намірів покупця.

- На що потрібно звернути увагу при підписанні документів, пов'язаних з виплатою авансу?

- Якщо покупець передає гроші (аванс) безпосередньо продавцеві, то краще це оформити не розпискою, а попереднім договором купівлі-продажу. У попередньому договорі необхідно прописати всі необхідні умови:

• - предмет договору (об'єкт нерухомості, його місцезнаходження, загальну площу),
• - продажну ціну нерухомості, суму авансу, переданого продавцю, порядок оплати вартості нерухомості,
• - термін підписання основного договору купівлі-продажу,
• - порядок повернення коштів у разі відмови однієї із сторін від укладення основного договору купівлі-продажу.

Крім того, у випадках, коли сторона, яка уклала попередній договір ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір (статті 429, 445 ЦК України). Це є додатковою гарантією для покупця. Однак зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладений, або одна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір. У цьому випадку покупець уже не зможе наполягати в судовому порядку на спонукання укласти договір, а продавець буде зобов'язаний повернути покупцеві аванс.

Підписуючи договір з агентством нерухомості про надання послуг, клієнт повинен звернути увагу на такі положення договору як:

• - сума авансу,
• - загальна вартість послуг,
• - порядок оплати послуг агентства,
• - перелік послуг, що надаються.

Якщо виявляються послуги з придбання об'єкта нерухомого майна, то в договорі має бути його адресу, технічні характеристики; відповідальність сторін, порядок розірвання договору, порядок оплати послуг в разі розірвання договору з ініціативи клієнта.

Обов'язково необхідно перевірити повноваження посадової особи, яка має право підписувати договір від імені агентства нерухомості: договори вправі підписувати або директор, який діє на підставі статуту, або інша посадова особа, яка діє на підставі довіреності від директора.

- На яких умовах даються гроші агентству? За яких умов вони зараховуються в ціну продажу, при яких повертаються?

- В даний час в більшості агентств нерухомості склалася практика прийняття авансу від покупців не за договором на надання послуг (деякі агентства нерухомості укладають договори лише з продавцями об'єктів нерухомості), а за договором про внесення авансу, який носить безплатний характер, а агентство нерухомості зобов'язується при це зняти об'єкт нерухомості з реклами. В даному випадку аванс зараховується у вартість продаваного об'єкта нерухомого майна.

І, отже, в разі відмови клієнта від покупки квартир такий аванс повинен бути повернутий клієнту в повному обсязі.

При внесенні авансу в якості оплати послуг, аванс не зараховується у вартість придбаного об'єкта нерухомого майна. Якщо ж клієнт вніс аванс в агентство нерухомості на підставі договору на надання послуг, тобто як частина оплати послуг і потім відмовився від послуг, то агентство має право утримати аванс в цілому, або частина авансу за фактично надані клієнту послуги згідно з прейскурантом.

- Що робити, якщо угода не відбулася з вини клієнта (передумав)? Що робити, якщо його провини не було (передумала інша сторона, не знайшли потрібний варіант і ін.) Як діяти, щоб повернути аванс?

- Як я вже зазначив вище, якщо аванс внесений в агентство на підставі безоплатного договору, і передумав продавець або покупець, то аванс повинен бути повернутий повністю.

Згідно зі статтею 32 Закону РФ від 07.02.1992 № 2300-1 (ред. Від 28.07.2012)

«Про захист прав споживачів» споживач має право відмовитися від виконання договору про виконання робіт (надання послуг) у будь-який час за умови оплати виконавцю фактично понесених ним витрат, пов'язаних з виконанням зобов'язань за цим договором. Таким чином, клієнт в будь-який час має право відмовитися від послуг агентства нерухомості, при цьому він повинен оплатити фактично понесені витрати згідно з прейскурантом, інша частина авансу повинна бути повернута клієнтові.

Може скластися ситуація, коли клієнту доведеться доплатити за надані послуги (у разі внесення невеликої суми авансу). Навіть якщо угода зірвалася з вини іншого боку, клієнт, який вніс аванс за послуги, зобов'язаний оплатити агентству нерухомості фактично понесені витрати, наприклад, за консультації, юридичні послуги, послуги іпотечного брокера і т.д.

На закінчення хочу додати, що при суперечках з агентствами нерухомості з приводу повернення авансу і оплаті послуг клієнти вправі звернутися із заявою до територіальних органів Росспоживнагляду. Росспоживнагляд в разі порушення законодавства має право залучити посадових осіб агентства нерухомості до адміністративної відповідальності і видати припис на усунення порушень. Клієнт також має право подати до суду позовну заяву з вимогою повернення авансу агентством нерухомості. Росспоживнагляд може бути притягнутий судом до участі в справі, або має право вступати в справу за своєю ініціативою, або за ініціативою осіб, що беруть участь у справі, для дачі висновку у справі з метою захисту прав споживачів.

Олена Шевцова

Ілюстрація фотобанк Лорі

Угода від і до. Купити квартиру, продати квартиру