The article has been automatically translated into English by Google Translate from Russian and has not been edited.

фото Depositphotos

Коли людині хочеться купити будинок, перше питання, яке він задасть собі або фахівця: «А чи можна це зробити трохи дешевше, ніж це робиться зазвичай?». Без багаторічного моргиджа і без драконівських банківських умов.

У зв'язку з цим російськомовна громадськість все активніше цікавиться такою опцією покупки нерухомості, як foreclosure real estate, або ж «покупка з аукціону». ForumDaily спробував дізнатися, чи можна це провернути простому смертному, і як?

Що це таке?

Аукціон - (foreclosure real estate) - це процес продажу, і, відповідно, покупки через аукціон тієї нерухомості, яку відібрав банк:

а) за невиплату моргиджа (те, що зазвичай називають foreclosure);

б) за несплату податків (трохи інша гілка цієї схеми, що має назву tax lien).

Оскільки частина вартості будинку (для простоти будемо говорити «будинок», хоча це може бути будь-яка нерухомість) вже компенсована (і в ряді випадків це більша частина), банк або ріелтор не беруть (так прийнято вважати) реальної вартості будинку, а пропонують його по задешево.

Також переважна більшість аукціонних покупок проводиться саме за кеш, тому що в більшості випадків це покупка «кота в мішку», кінцева ціна якого спочатку невідома.

«Це не слід розуміти в буквальному значенні: ось ми, мовляв, приходимо і приносимо мішок грошей. Це може бути займ у банку або приватної особи, і слово «кеш» означає лише те, що ми віддаємо всю суму повністю. Чому продавець любить кеш? Тому що йому в цьому випадку потрібно оформляти менше паперів », - пояснює Майкл Антонюк, екс-інвестор і ріелтор, який працював саме з аукціонною нерухомістю до кризи 2009 року. Майкл купив свій перший будинок як інвестицію в 18-річному віці в 2001 році за $ 7 тисяч і продав його за $ 35 тисяч. Цей будинок 15 років простояв порожнім.

Майкл купив свій перший будинок як інвестицію в 18-річному віці в 2001 році. Фото з особистого архіву.

Студія за 100 тисяч і будинок за 300 тисяч

Стартовий капітал у вигляді кеш або суми на рахунку, необхідний для того, щоб мало сенс починати пошук аукціонного будинку в штаті НЙ - близько $ 300 тисяч. За $ 100 тисяч зараз можна знайти квартиру-студію, наприклад, в Брукліні, і «хороми» в Бронксі. $ 200-300 - це хороший односімейний будинок в Брукліні або Квінсі, в районах стабільних і навіть зростаючих. Такими цифрами поділилася оцінювач нерухомості, аналітик, BPO (Broker Price Opinion) specialist Наталі Маган.

За даними Наталі Маган, за $ 200-300 тисяч можна купити хороший односімейний будинок в Брукліні або Квінсі. Фото з особистого архіву.

На думку Майкла Антонюка, все залежить від того банку, в якому ви готові обговорювати фінансування такої покупки. «Якщо звичайний банк готовий фінансувати звичайну покупку звичайного будинку під 4%, то не виключено, що покупку такого будинку він буде фінансувати під 20%», - вважає він.

Також Майкл констатує той факт, що банки з задоволенням займаються фінансуванням покупки, якщо покупець - юридична фірма, наприклад. З серйозним клієнтом приємно мати справу всім, справа за малим - дати іншим зрозуміти, що ти - той самий клієнт.

Що ми про це знаємо?

Те, що це: а) кеш, в основному, і б) більш «дикі» ринкові правила продажу і покупки: оскільки ми маємо справу з більш дешевим, але при цьому затребуваним товаром, слід чекати більш високу конкуренцію серед покупців, як і на будь-якому аукціоні.

«З мого досвіду, 90% покупців, точніше, тих людей, яким саме вдалося купити таку нерухомість - юридичні особи, тобто фінансово більш заможні і більш« підковані »в процесах таких покупок люди, які оперативно, аки ворони, накидаються на будь-яке біле тіло будиночка, відібраного банком і виставленого на продаж. Але при цьому сказати, що фізособа не може купити такий будинок, було б зайве категоричним. Я і мої колеги бачили таких людей, це ті самі 10% », - говорить Наталі Маган.

Майкл налаштований більш оптимістично - частково, тому що працював він в Пенсільванії, а не в Нью-Йорку.

«Аукціони в Філадельфії, де я живу і працюю, проходять двічі на місяць. Я можу з упевненістю говорити, що купити будинок для того, щоб в ньому жити - це оборімий проект, це doable.

Але треба пам'ятати про те, що закони проведення таких аукціонів в різних штатах відрізняються, і, якщо збираєшся зайнятися покупкою будинку в певному штаті, - вивчи те, як це прийнято робити саме там.

Що стосується Філадельфії, то будь-яка людина вхожий на аукціон, будь-хто може взяти в ньому участь, були б гроші ».

Хто покупець таких будинків?

Середньостатистичні покупці такої нерухомості діляться на 2 категорії: «купують, щоб жити» і «купують, щоб зробити гроші».

З першою частиною питань, як я вважаю, немає. Друга частина - це інвестори, які купують, щоб перепродати або здати, і приватники, які купують, щоб продати або здати. Відрізняються ці 2 категорії цифрами на рахунках, життєвими цілями та обсягами угод: у друге обсяги ширше.

Стилів взаємодії з нерухомістю, за яку колишній господар розплатитися не може, кілька: short sale (назви свого не виправдовує, в дійсності це, скоріше, long sale, оскільки тут люди намагаються збути нерухомість, на якій висить по 2-3 невиплачених позики, і робиться це зазвичай не через аукціон, а прямим взаємодією «власник-банк»), flip sale (купівля з метою подальшого перепродажу за інші гроші), rehab sale і ще ряд бізнес-опцій, про які ми поговоримо нижче.

фото zillow.com

Мета номер 1: купити, щоб жити

Отже, ви просто хочете там жити. Докладний мануал: спочатку ви йдете на сайт Auction.com і серфить його, потім досліджуєте інтернет-бази, в кожній з яких можна побачити ту нерухомість, яку збираються виставити.

Паралельно ви вивчаєте всі оголошення про аукціони в інтернеті, і, що ще можна зробити в тому випадку, якщо ви підшукуєте нерухомість в віддалених від мегаполісів районах, - це поїхати в цей район і позбирати в місцевих крамничках і банках всю друковану продукцію, в якій можуть бути оголошення від банків з приводу будинків і дат аукціонів саме в тих місцях. Потім ви входите в county- базах.

Найпопулярніші бази - Zillow, Street-Easy, Redfin. Propertyshark - платний сервіс. Acris - база по Нью-Йорку, там зручно отримувати дані по Манхеттену, Брукліну, Квінс, Бронкс і Стейтен-Айленду.

Як користуватися цими електронними сервісами: ввести ZIP code того місця, в якому ви збираєтеся доглянути будиночок, ввести адресу, якщо він заздалегідь вам відомий, або ж - після введення ZIP-коду відфільтрувати всю випала вам нерухомість по класах: single family, multi family, земля, будинок, і т.д.

На сайтах можна також подивитися, що з цього класу нерухомості вже продавалося в цьому районі за останні півроку-рік. Карти, списки, ціни. Стан, розмір. Якщо в цьому районі місяць тому був проданий будинок, схожий на будинок вашої мрії - це непогане джерело інформації для вас.

Потім ви можете перевірити будинок по відкритій базі даних tax records, отримати уявлення про те, скільки такий будинок коштує на традиційному ринку і, побачивши після всього цього ціну, скажімо, $ 300 тисяч, - зрозуміти, що на аукціоні до 400 йти невигідно. Або що за ту ж ціну можна придбати будинок звичайним шляхом.

Завжди варто пам'ятати про згадану вище опції tax sales (tax lien) - коли заборгованість за будинок складають саме податки, які не Могрідж, і ви можете пошукати саме такі продажі, і моргиджа вас не торкнеться.

На думку Майкла, одна з переваг потенційного покупця - наявність прямих виходів на продавця і того ріелтора, який працює з конкретними банками і його аукціонами. «Що тут сказати: в будь-якій справі є свої нюанси. Зрозуміло, в таких справах краще мати зв'язки, ніж не мати їх, - говорить він, - ваша угода буде тим успішніше, чим більше у вас знань, починаючи з стратегічних, що стосуються глобальних правил проведення таких продажів, і закінчуючи конкретними будинками, яких може і не бути базах ».

фото Depositphotos

Наталі згодна з Майклом: «Скрізь, де ми стикаємося зі свідомо заниженою ціною, є ризик існування якоїсь таємної схеми, викликаної меркантильністю інших людей, яку дуже складно відразу виявити і тим більше довести, - каже вона. - Чим більше ціна наближена до fair market, тим цивілізованішим торгівля, це закон ».

Основною проблемою нинішніх бажаючих брати участь в аукціонах фізосіб вона вважає: а) відсутність кеша і б) відсутність зв'язків.

На питання «Що ж це за таємні схеми?», Наталі відповідає: «Найпоширеніша: якийсь ріелтор хоче продати будинок« своїй »людині за його ціну, тобто ціну, як правило, занижену, нездатну витримати здорову конкуренцію. Що для цього робиться: створюється тверда ілюзія того, що цю квартиру ніхто не хоче купувати. Це можна зробити різними способами: не ремонтувати будинок або ремонтувати неякісно, ​​створювати йому або району, в якому він знаходиться, неправдиву репутацію і т. Д. В результаті, банк бачить, що будинок не продається, і дає йому низьку аукціонну ціну. І потім цей будинок раптово купує племінник цього ріелтора. Або ось, наприклад, ви хочете купити будинок, який хочуть продати не вам. І тоді ваш оффер на аукціоні чарівним чином ... зникає ».

Майкл з такими схемами ніколи не стикався, і, можливо, тут має значення місце проживання і його популярність.

Наталі визнає, що подібні «фокуси» могли мати місце в період кризи, коли зросло безробіття, зросла кількість боржників, нездатних розплатитися, збільшилася кількість житла «на викид» і людей, охочих «піднятися» на кризової ситуації.

«Такі речі траплялися, але зараз має місце тенденція загального оздоровлення ринку після кризи 2007-09 рр, а ніж ринок здоровіше, тим менше там такого роду угод», - говорить вона. Правда, тим вище і ціни на аукціонах. І тим ближче вони до реального ринку. Пік «нахабних» продажів припав на 2008-2011 рр.

Діра в стелі

Треба розуміти, що якщо ми говоримо про foreclosure, то ми заздалегідь маємо на увазі будинки в стані, далекому від традиційного «під ключ».

Іноді перед продажем банк наполягає на експертизі будинку, іноді немає. І якщо він не наполягає - будьте напоготові. У будь-якому випадку вам добре б хоча б віддалено представляти внутрішній вигляд вашого майбутнього будинку: сюрпризи бувають часом настільки ... еее ... несподіваними, що це гідно окремого дайджесту.

«Наприклад, дірка в стелі, точніше, поверсі, - розповідає Наталі, - історію створення якої ніхто і ніколи вже не дізнається. Це могли бути витівки колишніх мешканців, однак з тим же успіхом це могли бути наслідки тих самих «схем», про які говорилося вище: просто хтось дуже сильно не хотів, щоб цей будинок був швидко і чесно проданий ».

Банки і ріелтори часто користуються послугами BPO-фахівців, які мають різні повноваження. Одні можуть оцінювати лише екстер'єр будинку - і вони, як і ми з вами, не знають, що всередині, а є interior specialists, або ж appraisers - їм є, що розповісти народу.

«Іноді досить легко визначити той випадок, коли будинок« бережуть для своїх »: наприклад, він сам в ідеальному стані, але на підлозі лежить розбитий унітаз і навколо налито багато води. Досить складно зробити висновок, що ця вода стоїть тут пару років - швидше за все, її налили недавно, - розповідає Наталі. - Взагалі, оцінити приблизну стан будинку, не увійшовши туди - неможливо, і я не раджу вам за замовчуванням бути готовим до будь-яких ремонтно-будівельним подвигам, іноді всередині буває Карфаген, іноді вікна забиті (boarded up houses), і ви не маєте права не тільки знімати цвяхи, а й підходити близько ».

Однак сам факт того, що будинок забиті - ще не привід для паніки. Ось якщо на будинку намальовано хрест, де завгодно, крейдою або вугіллям - це знак проживання в ньому декласованій елемента, тобто бомжів, причому, це універсальний знак американських бомжів і реальний привід переживати.

Оцінка зовні теж може бути оманливою, в тому числі - в вашу користь. Наприклад, після зими, снігу, довгого простою виглядати будинок може так собі, а всередині все прекрасно.

Іноді вікна будинку забиті (boarded up houses) і ви не маєте права не тільки знімати цвяхи, а й підходити близько. фото Depositphotos

Зовнішня оцінка спирається на загальний стан видимих елементів об'єкта (загальний вигляд, стан даху, gutters, віконних рам, дверей, сходів, загальний вид сайдинга або цегли, відсутність або наявність тріщин на стінах або біля основи будинку), не обмежуючись кидаються в очі boarded up windows, якщо такі є. Малюнки на стінах - теж не смертельно.

Саме на цьому і робить гроші особлива категорія фахівців - люди, які скуповують будинки в аварійному стані, що доводять їх до стану щодо пристойного і продають їх потім більш дорого.

Мета 2: купити, щоб зробити гроші

Якщо ви - ріелтор, або якщо у вас як у приватної особи є свій ріелтор, то ці фахівці схильні в першу чергу дивитися бази Multiply Listing Service, куди є доступ тільки власникам ріелторських ліцензій. Те, що ми бачимо на сайтах - витримка з MLS.

«На MLS самі бази ширше, розкид цін і асортимент - теж ширше. Це одна з причин того, чому вам все-таки бажано мати свого ріелтора: MLS - це як пройти «з чорного ходу», - каже Наталі.

«У вас величезний вибір, - каже Майкл, - ви можете піти по шляху фліппінга - купити щось за вартістю нижчою за ринкову і перепродати через деякий час за ринковою, провернути тип угоди, який фахівці на своєму сленгу називають« Рехаб »- купити той самий «Карфаген», довести його до розуму і продати як будинок-цукерку за відповідну суму. Здати в рент, звичайно. Купити землю або будинок під знесення, знести і побудувати там щось нове. Купити поганий іпотечний кредит у власника разом з об'єктом кредиту. Перекупити борги по податках. Це, щоб ви розуміли, я говорю тільки про житлову нерухомість. Існують також офісні будівлі, комерційні, промислові, опція оптового продажу ».

У достопам'ятні часи в СРСР молоді мами часто влаштовувалися працювати няньками в дитячі садки для того, щоб зуміти прилаштувати туди дитину і особисто бачити, що його ніхто не ображає. Це я так натякаю на те, що один із шляхів придбати собі свій хороший будинок для життя - це стати ріелтором і навчитися взаємодіяти з системою. Зрозуміло, не для всіх такий підхід релевантний, але це - один з варіантів.

«Якщо ви хочете увійти в світ нерухомості, - говорить Майкл, - то вам потрібно або багато знань, або багато грошей. Однак, тонкість в тому, що якщо у вас є гроші, але немає знань - ви можете помилитися і втратити ці гроші, а якщо у вас немає грошей, але є знання - то ви зможете ці гроші знайти і примножити ».

Читайте також на ForumDaily:

15 міст, де ви можете купити будинок за $ 50 000

Які будинки можна купити в США за 150 тисяч

Топ-10 найдешевших міст США

10 найдешевших місць в США, де можна купити будинок на пляжі

Шановні читачі ForumDaily!

Спасибі, що залишаєтеся з нами і довіряєте! За останні чотири роки ми отримали масу вдячних відгуків від читачів, яким наші матеріали допомогли влаштувати життя після переїзду в США, отримати роботу або освіту, знайти житло або влаштувати дитину в садок. Ми раді, що допомагаємо вам в період імміграції, який може бути досить складним.

Зараз ми хочемо попросити ВАС про підтримку. Якісна журналістика достаточнo витратна. Після різкого скорочення рекламних надходжень від Facebook, наші доходи не покривають витрати на утримання редакції, що ставить під загрозу безперервну роботу сайту. Ми не вводимо платну підписку, як це роблять багато американських ЗМІ, і надаємо доступ до всіх наших матеріалів безкоштовно, оскільки розуміємо, наскільки важливо для російськомовних іммігрантів отримувати перевірену інформацію рідною мовою. $ 5, $ 10, $ 20 - будь-яка сума, якої ви зможете поділитися з нами, допоможе вижити сайту, а значить, ми зможемо і далі надавати корисну інформацію тисячам іммігрантів. Підтримайте якісну журналістику! Ми віримо в силу наших читачів!

Завжди ваш, ForumDaily!

Хочете більше важливих і цікавих новин про життя в США і імміграції в Америку? Підписуйтесь на нашу сторінку в Facebook. Вибирайте опцію «Пріоритет в показі» - і читайте нас першими. І не забудьте підписатися на ForumDaily Woman - там вас чекає маса позитивної інформації.