1. Порядок продажу частки в квартирі
2. Виділення частки для продажу
3. Як продати половину своєї частки?
4. Як продати частку неповнолітньої дитини в квартирі?
5. Як продати частку в квартирі без згоди другого власника?
6. Продаж і купівля частки в іпотечній квартирі
7. Про податки, що стягуються з продажу часток

Сьогодні приватизована квартира може мати відразу кілька власників, причому вони не обов'язково будуть один одному родичами. Але навіть при наявності родинних зв'язків питання продажу часток можуть наштовхуватися на серйозні перешкоди.

Сьогодні приватизована квартира може мати відразу кілька власників, причому вони не обов'язково будуть один одному родичами. Але навіть при наявності родинних зв'язків питання продажу часток можуть наштовхуватися на серйозні перешкоди: хтось висловить незгоду з продажем сусідньої кімнати сторонній особі або заявить про своє переважне право покупки. Ситуація може ускладнитися і при неможливості виділення частки в натурі: якщо однокімнатна квартира належить двом особам, і кожне з них має право на ½ житлової кімнати, то продаж «половини приміщення» виглядає не зовсім реальною. Проте, діючі закони дозволяють проводити і такі угоди.

Куди простіше розібратися з випадками, де число власників (власників часткою в квартирі) дорівнює кількості житлових кімнат. У цьому випадку продаж частки може здійснюватися, виходячи з її виділення у вигляді однієї з кімнат. Нагадаємо, фактично пайовики отримують право на приватне володіння житловою кімнатою та спільне володіння іншими кімнатами: кухнею, санвузлом, передпокої і т. Д. Таким чином, продаж або купівля частки може супроводжуватися різними нюансами, які повинні, але, на жаль, не завжди передбачають такі нормативні акти, як Житловий, Сімейного та Цивільного кодексів РФ. Як продати частку в квартирі? Що робити, якщо часткою володіє неповнолітній? Чи можлива продаж частки, якщо угоду не схвалюють інші учасники часткової власності? Як продати частку в іпотечній квартирі?

Порядок продажу частки в квартирі

Продати можна тільки виділену частку - ту, яка чітко визначена в загальній масі часток, і яка може бути оцінена. На практиці власнику завжди доводиться вдаватися до виділення часткової власності в натурі, т. Е. Визначення того, які і скільки приміщень входить в цю частку. Вважається, що виділення часток має відбуватися за взаємною згодою власників. В іншому випадку вирішенням питання займається суд. Як тільки продавець отримує на руки документи про право власності на виділену частку, він може вільно оформляти договір купівлі-продажу.

Виділення частки для продажу

Будь-який учасник часткової власності (співвласник) має право виділити свою частку з метою її подальшого продажу. При цьому він зобов'язаний повідомити про своє рішення всіх співвласників. Згідно із законом їм надається переважне право покупки (ст. 250 ЦК України, ч.1), причому вони можуть розраховувати на ту ж вартість пропозиції, яка буде виставлена ​​для будь-яких інших покупців. Вирішивши продати частку в квартирі і почавши процедуру її виділення, продавець зобов'язаний повідомити всіх зацікавлених осіб. Якщо власники відмовилися купити частку, її можна реалізовувати на ринку нерухомості. Якщо ж бажання зробити покупку висловили відразу кілька власників, продавець має право сам зробити вибір (ст. 250 ЦК України, п.2).

Частка в квартирі виділяється натурально (окрема кімната або кілька кімнат), або, якщо власники не знайшли компромісу, через суд, який вдається до найпростіших арифметичних дій: ½ - ділить загальну площу на 2; 1/3 - ділить на 3 і т.д. Таким чином, якщо в однокімнатній квартирі площею 40 кв.м. виділяється частка в розмірі ½, то заявник процедури отримає право на подальшу реалізацію 20 кв. м. житла.

Як продати половину своєї частки?

Частка в квартирі може бути настільки великий, що у її власника з'явиться бажання продати лише частину належної йому нерухомості. У цьому випадку власник частки повинен дотримуватися того ж регламенту: виділити частину частки і спочатку запропонувати її іншим власникам. Якщо від співвласників квартири надійшла відмова, від реалізованої частини частки вдасться позбутися тільки одним із таких способів:

• Подарувати частина частки, що продається (мікродолю) кому-небудь, а після продати все інше одаряемому, який в якості власника отримує переважне право покупки.
• Подарувати всю частину реалізованої частки відразу, а після отримати гроші без оформлення договору купівлі-продажу (удавана угода, яку в судовому порядку можуть оскаржити інші власники квартири).
• Залишити частину частки в заставу, отримавши у вигляді позики повну її вартість. Даний варіант можна вважати найбільш «чистим» з юридичної точки зору.

Як продати частку неповнолітньої дитини в квартирі?

Якщо частка в приватизованій квартирі належить неповнолітній особі, будь-які операції з нею можна проводити лише за згодою органів опіки та піклування. Потрібно розуміти, що фахівці будуть захищати інтереси дитини, і в першу чергу їх будуть цікавити ті зміни в житлових умовах, які торкнуться їх підопічного. Зрозуміло, якщо належить дитині частка в квартирі є його єдиним нерухомим майном, або в результаті продажу житлові умови для нього будуть погіршені, дозвіл на проведення угоди органи опіки не дадуть.

Виходом з такої ситуації послужать наступні дії: необхідно надати фахівцям підтвердження того, що дитині виділяється частка в іншому - що здобувається житло, або що на його ім'я відкрито банківський рахунок, куди надійдуть всі гроші від продажу частки. У будь-якому випадку, неповнолітня особа не може залишитися без житла, так само як і будь-які інші його інтереси в результаті угоди не можуть бути ущемлені. Після отримання згоди з боку органів опіки на продаж частки доведеться діяти за звичним сценарієм: виділяти її із загальної маси і пропонувати іншим власникам.

Як продати частку в квартирі без згоди другого власника?

Випадки, коли власники не можуть полюбовно домовитися з питань продажу часток, на жаль, непоодинокі. Тут же і маса нюансів, що стосуються тих чи інших обставин: наприклад, місцезнаходження власника невідомо, чи він просто ухиляється від предметної розмови про виділення частини часткової власності із загального майна. Як продати частку в квартирі в такому випадку?

Головний постулат - продати частку в квартирі може кожен, хто виділив її в натуральному виразі або через суд. При цьому інші власники не можуть перешкодити продати частку, хоча і мають у своєму розпорядженні першочерговим правом на її придбання. Крім того, закон зобов'язувати повідомляти власників про свої наміри позбутися частки в приватизованій квартирі. Все це змушує діяти наступним чином:

• Для початку необхідно постаратися вирішити питання мирним шляхом: звернутися до кожній зацікавленій особі, повідомити про своє рішення продати частку в квартирі, повідомити про її приблизну вартість і, звичайно, запропонувати купити свою частину нерухомості.
• Якщо власники відмовляються йти на контакт, необхідно повідомити їх шляхом відправлення рекомендованого листа з повідомленням про отримання. Згодом на суді можна буде довести, що ви зробили все можливе, щоб домовитися, і діяли строго в рамках закону.
• Якщо співвласник квартири відсутня, а його місцезнаходження невідоме, слід відправити такий же лист за останньою адресою, де проживав цей громадянин.
• Вкрай не рекомендується нехтувати громадською думкою співвласників приватизованої квартири, оскільки якщо вони доведуть, що були заздалегідь повідомлені про продаж частки або не отримували пропозиції купити частку, згодом вони легко відсудять свої права на неї.
• Якщо ви зробили все можливе, щоб повідомити співвласників приватизованої квартири про свої наміри продати частку, але не отримали виразних пояснень, чому вони проти такої угоди, вирішенням питання займеться суд. Як правило, у власників, які не хочуть або не готові купити таку частку, суд не знаходить інших вагомих причин, здатних перешкодити виділенню частини часткової власності та її подальшому продажі. Пам'ятайте, що діючи в рамках закону, ви завжди зможете виділити і продати частку в приватизованій квартирі.

Продаж і купівля частки в іпотечній квартирі

Громадянам, які мають право власності на частку в квартирі, доводиться стикатися і з багатьма іншими нюансами. Так, певні проблеми можуть виникнути при бажанні продати частку в іпотечному житло. Зазвичай такі ситуації виникають при розлученні подружжя, колись купили квартиру в іпотеку, коли один з них бажає з'їхати і продати свою частку майна. Перш за все, згадаємо про першочергове право покупки, яким в такому випадку має інший член подружжя. Крім того, такий продаж має на увазі залучення банку: він повинен дати дозвіл на вчинення правочину.

Якщо один із подружжя згоден купити частку, такий дозвіл гарантовано буде отримано, а всі кредитні зобов'язання будуть переоформлені виключно на покупця. Якщо ж покупка частки відбувається сторонньою особою, то доступні наступні варіанти:

• Власник частини часткової власності погашає іпотеку і продає свою частку майна.
• Власник частки домовляється з банком про здійснення угоди (малоймовірно).
• Власник частки переконує банкірів переоформити іпотечний кредит на покупця.

Ще один дієвий варіант - продаж квартири цілком і повернення одного з подружжя вартості його частки. Варто відзначити, що з продажем квартири може не погодитися інший член подружжя, тому тут, як, втім, і в багатьох інших випадках, російські законодавці сподіваються на досягнення полюбовного угоди.

Про податки, що стягуються з продажу часток

Оподаткування операції, пов'язаної з купівлею-продажем частини приватизованої квартири - дорогого майна, є досить актуальним питанням, оскільки Податковий кодекс РФ передбачає стягування 13% від вартості такої угоди. Фактично продавець, який володів правом власності на частину квартири, після її продажу отримує дохід, який законодавство обкладає ПДФО. Разом з тим, практика застосування податкового вирахування дозволяє значно зменшити суму податку: угоди до 1 млн. Рублів податками зовсім не обкладаються, а понад - податковою базою стає сума за вирахуванням цього мільйона. Приклад: якщо частка в квартирі коштує 1,3 млн. Рублів, то податок з її продажу складе:

(1,3 - 1,0) * 0,13 = 39 тисяч рублів

Крім того, якщо продавець володів часткою більше 3 років, він також звільняється від сплати податку (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).