Почати, мабуть, варто з того, що громадянське законодавство не знає поняття «страховий депозит». Це визначення виведено практикою і розуміти під ним стоїть внесення наймачем певної суми (на практиці, найчастіше, яка дорівнює одній місячній оплаті за квартиру), яка в разі псування орендованого майна, несплати комунальних рахунків і т.д. буде утримана наймодавцем для покриття можливих збитків. У разі відсутності таких збитків, претензій у сторін один до одного з приводу виконання зобов'язань за договором найму «страховий депозит» повинен бути повернутий наймачеві.

«Страховий депозит» і заставу

При цьому не варто плутати і змішувати поняття «страховий депозит» і «заставу». І хоча на практиці ці поняття часто зізнаються тотожними, це далеко не одне і те ж. Застава є одним із способів виконання зобов'язань. Згідно ст. 329, 334 ЦК України, кредитор (заставодержатель) має переважне право перед третіми особами отримати виконання зобов'язання боржника (заставодавця) за рахунок заставленого майна, якщо боржник не зміг виконати прийняте на себе раніше зобов'язання. Тобто заставу може бути внесений наймачем (заставодавцем) наймодателю (кредитору) в рахунок забезпечення виконання прийнятого на себе зобов'язання.
Найбільш очевидний приклад: наймач бере на себе зобов'язання своєчасно оплачувати орендну плату за квартиру і при цьому передає якусь суму в заставу наймодателю з тим, щоб в разі невнесення орендної плати його обов'язок по оплаті була виконана на рахунок суми, переданої в заставу. Таким чином, під час підписання договору найму житлового приміщення може бути передбачено внесення застави (наприклад, в розмірі місячної оплати) з тим, щоб гарантувати оплату останнього місяця проживання наймача.
Що може бути забезпечено страховим депозитом?
«Страховий депозит», в свою чергу, це не запорука, спрямований на забезпечення виконання зобов'язання. Це спосіб гарантувати відшкодування шкоди в разі її заподіяння. Як уже зазначалося, такого поняття у Цивільному кодексі України немає, але при укладенні угоди про внесення «страхового депозиту» (як окремим документом, так і внесення такого пункту в договір найму житлового приміщення) виходити потрібно з положень ст. 329 ГК РФ, згідно з якою виконання зобов'язань за договором (в тому числі договором найму) може бути забезпечено наступними способами - запорукою, завдатком, неустойкою, майном боржника, банківськими гарантіями, порукою та іншими передбаченими законодавством або договором способами.
З запорукою ми вже розібралися - за рахунок нього забезпечуємо виконання обов'язку щодо внесення орендної плати. А ось виконання зобов'язання, що виникло внаслідок заподіяння шкоди, може бути забезпечено як раз «страховим депозитом». Тобто, якщо наймач за період проживання в квартирі заподіяв шкоду, зіпсував меблі та побутову техніку, він зобов'язаний відшкодувати збитки згідно зі ст. 1064 ЦК України. Якщо він добропорядочен - може зробити це добровільно, визначивши спільно з наймодавцем суму збитку. Але якщо виникають розбіжності по сумі чи інші непорозуміння, вирішувати ситуацію доведеться не інакше, як через суд. Оформлення та внесення «страхового депозиту», як певної суми, яка буде утримана наймодавцем в разі заподіяння наймачем шкоди, дозволяє уникнути зазначених неприємностей.
Основні спірні моменти і способи їх вирішення, пов'язані із страховим депозитом
Підведемо підсумок. На практиці при укладанні договору найму житлового приміщення часто плутають поняття заставу, страховий депозит і внесок орендної плати на останній місяць проживання (треба відзначити, що і такого поняття в юриспруденції немає - це не що інше, як передоплата). Найбільш юридично грамотно передбачити в договорі кілька самостійних пунктів: про заставу - з його допомогою гарантується оплата останнього місяця проживання наймача (якщо останній місяць оплачується в звичайному порядку - він повертається); про страховий депозит - у разі відсутності шкоди майну наймодавця або третіх осіб він підлягає поверненню наймачеві в повному обсязі; передоплата за останній місяць - одноразова внесення суми, яка дорівнює сумі орендної плати за кілька місяців.
Найчастіше, якщо внесена застава, то останній місяць не оплачують, жертвуючи заставою. При цьому не відбувається порушення прав сторін за договором.
Але якщо в договорі передбачено тільки заставу, яким пожертвували в рахунок оплати останнього місяця, то за рахунок яких коштів відшкодовувати завдані збитки, неоплачені комунальні рахунки, інтернет, телефон і т.д.? Відповідно, найрозумніше передбачати обидва цих правових інституту в договорі найму. Але очевидно, що внесення відразу декількох сум, та з урахуванням ріелтерської комісії, може бути просто непідйомним для багатьох наймодавців, і в цих питаннях необхідно шукати компроміс.