- Законодавство
- Як купити будинок з ділянкою у власність?
- Оцінка об'єкта продажу
- Підготовка документів
- Попередній договір
- Основний договір
- оплата
- Реєстрація
- оплата податків
При здійсненні купівлі та продажу існують ризики. Ці ризики подвоюються, коли відбувається купівля будинку із земельною ділянкою (ЗУ), оскільки в цьому випадку продаються і купуються два об'єкти нерухомості.
Законодавство
При покупці житлового будинку із земельною ділянкою необхідно враховувати різні статті законодавства.
Зокрема, питань такої угоди присвячені статті 273,549- 556 ГК, ст.35 ЗК, закон №122-ФЗ, а також ряд статей НК.
Як купити будинок з ділянкою у власність?
процедура купівлі-продажу земельної ділянки з будинком включає наступні основні етапи:
- Оцінка об'єктів продажу.
- Підготовка документів.
- Складання попереднього договору.
- Підписання основного договору.
- Передача грошей.
- Реєстрація.
- Оплата ПДФО.
Оцінка об'єкта продажу
Порядок покупки землі і будинку включає в себе етап оцінки нерухомості. На цьому етапі продавцю необхідно оцінити вартість будинку із землею. Цю вартість він може визначити самостійно за аналогією з подібними об'єктами, які продаються.
Більш точну вартість цього будинку із земельною ділянкою можна дізнатися за допомогою оцінювачів-професіоналів. Оцінювачі можуть визначити вартість ділянки з будинком на підставі аналізу ринку даної нерухомості.
При цьому на вартість нерухомості можуть впливати такі фактори: 
- площа ЗУ і площа будинку;
- наявність водопроводу, світла, каналізації;
- будівельний матеріал будинку;
- вік будинку;
- наявність на ділянці додаткових споруд;
- якість землі.
Підготовка документів
В першу чергу продавцю необхідно проаналізувати наявність правовстановлюючих документів . Тобто документів, на підставі яких він є власником даної нерухомості.
Іноді таке свідоцтво відсутня з об'єктивних причин. Наприклад, право власності на ЗУ з будинком перейшло власнику до створення системи реєстрації. В цьому випадку продавцю необхідно звернутися в Росреестр з проханням зареєструвати його в якості власника.
При цьому він повинен представити відповідні документи (купча, договір дарування, документи на спадщину тощо) на придбану землю під будинком і на саму споруду.
Для того щоб купити ділянку, потрібно пакет документів: 
- Свідоцтво про право власності.
- Технічний паспорт на будинок.
- Паспорт на землю.
- Завірені у нотаріуса згоди всіх мешканців на виписку з дому .
- Виписка з ЕГРП.
- Довідка з податкової служби.
При необхідності може знадобитися засвідчена нотаріусом довідка про згоду на операцію чоловіка, а також дозвіл органів опіки.
Попередній договір
Як правило, при укладанні угоди купівлі-продажу обидві сторони хочуть мати якісь гарантії. Такі гарантії забезпечуються за допомогою попереднього договору . Цей договір допоможе уникнути скасування угоди, підвищення ціни за ЗУ з будинком, забезпечить терміни виконання домовленостей.
Цей договір зазвичай включає:
- предмет договору;
- ціну договору;
- порядок розрахунку;
- обов'язки сторін і їх права;
- дати виконання договору;
- особливі умови, пов'язані з внесенням завдатку і заходами щодо виконання пунктів договору.
Основний договір
Підстава проведення операції купівлі-продажу - це наявність підписаного сторонами договору . При бажанні сторін цей договір може бути завірений у нотаріуса. Але ця процедура не є обов'язковою.
Суттєвими параметрами договору продажу є предмет і ціна об'єкта, що відображено в ГК (ст.554, 555) і в ЗК (ст. 37). При цьому в договорі відображаються наступні категорії:
- Найменування.
- Дата і місце ув'язнення.
- Перелік всіх об'єктів.
- Характерні ознаки об'єктів (розташування, призначення або категорія, площа, реєстраційний номер в ЕГРП).
- Сума угоди (загальна і по окремому об'єкту).
- Додаткові умови, до складу яких входять терміни, гарантії, оплата витрат тощо
- Фактична передача ділянки з будинком рекомендується проводити за окремим акту передачі . В цьому випадку в договорі це зазначається додатково.
оплата
Передача грошей може проводитися як за безготівковим розрахунком, так і готівковими коштами .
Розрахунок готівкою краще проводити при свідках. Це може бути ріелтор, нотаріус або працівник банку, в якому використовується комірка депозитарію. При цьому в банку завжди є можливість перевірити справжність грошей. По закінченню передачі грошей покупцеві бажано отримати від продавця розписку в отриманні цих грошей.
Після розрахунку сторони підписують договір і приймальний акт.
Реєстрація
Для того щоб угода купівлі-продажу стала законною необхідно у відділенні Росреестра провести реєстрацію переходу права власності на ЗУ з будинком покупцеві.
При цьому необхідні такі документи:
- Заява;
- договір;
- паспорта учасників угоди. За участю в процесі повноважного представника сторони повинна бути представлена нотаріально завірена доручення з необхідними повноваженнями;
- виписка з ЕГРП;
- кадастровий паспорт;
- акт прийому-передачі;
- квитанція зі сплати держмита.
Документи на реєстрацію переходу права власності можуть бути подані особисто заявником або його представником, поштою або через інтернет.
Держреєстрація повинна бути здійснена протягом 10 днів (ст. 13, закон № 122-ФЗ). За підсумками реєстрації заявнику видається виписка з ЕГРП. Вона може бути передана також в електронному вигляді.
оплата податків
Якщо продавець ЗУ з будинком володів цією власністю менше 3 років, то з доходу від продажу йому треба буде заплатити ПДФО, який становить 13%. При цьому він може мати податкове вирахування (≤ 1 млн. Руб). Замість отримання вирахування продавець може зменшити величину своїх оподатковуваних доходів на суму своїх витрат з придбання ЗУ з будинком.
Покупець також може одержати відрахування (ст.220 НК) в розмірі витрат (≤ 2 млн. Руб.) З моменту реєстрації він стає власником проданого ЗУ з будинком і з цього моменту буде зобов'язаний платити відповідні податки .