Є різні схеми проведення операції з придбання таких квартир. Перша схема передбачає, що викуп з-під застави можливий тільки за умови передачі коштів покупцем продавцю. Єдиний ризик в цій ситуації - якщо щось трапиться з продавцем в момент, поки угода не зареєстрована. При такій схемі покупець віддає 300 тисяч рублів продавцеві, який в свою чергу вносить їх на рахунок банку. Банк закриває судний рахунок продавцеві, після чого знімається обтяження і надаються документи про погашення іпотеки.
При використанні другої схеми угода проводиться в тому ж банку, в якому у продавця оформлена іпотека. Покупець оформляється як позичальник і схвалює в банку даний об'єкт. У цій ситуації можна домовитися з банком про те, що досить буде погашення судно заборгованості, без реєстрації зняття обтяження для видачі кредиту.
Переуступка прав: особливості угод
Чи можна оформити іпотечну квартиру на родича?
Багато потенційних покупців не хочуть зв'язуватися з «чужими» боргами і бояться, що вони в підсумку ляжуть на їхні плечі. Варто зазначити, що процес купівлі-продажу подібних об'єктів вже давно відпрацьований, але, тим не менш, слід дотримуватися певних правил, щоб не попастися в руки шахраїв.
В першу чергу необхідно пам'ятати, що власником квартири до погашення боргових зобов'язань є не її продавець, а банк, який видав йому кредит на покупку нерухомості, і повноправним власником продавець зможе стати тільки після погашення іпотеки. Тому перш за все покупець повинен звернутися в Росреестр, щоб отримати коректну інформацію про квартиру і її нинішньому власника і перевірити, чи все в порядку з документами на власність. Якщо все добре, то далі йому необхідно погасити іпотечний кредит власника. Перед тим як зробити це, слід укласти попередній договір купівлі-продажу, в якому обов'язково має бути прописано, що нинішній власник зобов'язується продати квартиру після того, як покупець погасить його борг перед банком. Це робиться для того, щоб в подальшому не виникла ситуація, при якій покупець виплатив борг продавця, а останній після цього відмовився продавати квартиру. Після погашення заборгованості перед банком продавець чекає від нього заставу і знімає обтяження, після чого відбувається безпосередній процес покупки квартири, і вона переходить до нового власника.
Хоча процес покупки квартири, що знаходиться в іпотеці, і здається вкрай ризикованим і непростою справою, по факту - це звичайна угода на вторинному ринку нерухомості, лише доповнена парою процедур, пов'язаних з погашенням боргу продавця. Щоб напевно не виявитися втягнутим в шахрайську схему і не втратити свої гроші, слід найняти досвідченого ріелтора, який допоможе провести операцію максимально швидко і безпечно.
В першу чергу при купівлі квартири, що знаходиться в іпотеці, необхідно отримати згоду банку. Банк, в заставі якого знаходиться квартира, може встановити будь-які умови, які продавець повинен дотримати для продажу закладеної квартири. Так, наприклад, він може зажадати від заставодавця до продажу квартири третій особі сплатити іпотеку в установленому банком розмірі (наприклад, сплатити 50%). Банк також може відмовити в переоформленні іпотеки на іншого громадянина, оскільки він зацікавлений в тому, щоб у нового заставодавця була позитивна історія і можливість виплатити повністю іпотеку в подальшому.
Так як в даному випадку у нового покупця є необхідна сума для виплати іпотеки, новий покупець і продавець можуть укласти угоду, за якою покупець зобов'язується виплатити решту іпотеки. Далі дана угода засвідчується нотаріусом, покупець, відповідно до угоди, сплачує решту іпотеки. Після того як іпотека виплачена, банк видає відповідні документи, що підтверджують факт виплати. І далі все проходить в звичайному порядку купівлі-продажу квартири. Більш ніяких підводних каменів бути не повинно, однак необхідно провести і звичайні дії при покупці квартири (перевірити на наявність обтяжень, а також дізнатися, хто прописаний в даній квартирі).
5 варіантів, як продати іпотечну квартиру
Як продати квартиру в іпотеку?
У сучасній банківській практиці такий вид угоди не проводиться. Процес накладення наступної іпотеки не відпрацьований, як і питання зміни поточного заставодавця (позичальника за кредитним договором). Єдиним варіантом у клієнта залишається передача частини свого початкового внеску продавцеві для погашення чинного іпотечного кредиту і, після зняття обтяження, придбання у власність із залученням кредитних коштів свого банку. Така процедура пов'язана з ризиками подальшої відмови продавця від проведення операції, тратою своїх коштів, які планувалося направити на початковий внесок, так як при мінімальному первинному внеску та / або його відсутності процентна ставка по кредиту вище.
Якщо кредит схвалений в тому ж банку, який є заставодержателем обраної Вами квартири, то в такому випадку необхідно уточнити у кредитної установи можливість покупки житла без попереднього погашення кредиту, взятого продавцем.
Деякі банки (в їх числі Сбербанк) розглядають видачу іпотечного кредиту під квартиру, що знаходиться в заставі. Крім того, при досягненні відповідних домовленостей з продавцем Ви можете погасити його кредит, передавши гроші в якості завдатку. Знімається обтяження, після чого здійснюється купівля квартири. Однак є ризик, що після зняття даного обтяження Ваш банк не схвалить з якої-небудь причини кредитування об'єкта.
Також можна попросити продавця погасити кредит і зняти обтяження, наприклад, взявши споживчий кредит, а для того щоб бути повністю впевненими в безпеці проведення операції, рекомендуємо звернутися до професіоналів.
У разі, якщо покупець планує придбання житла, що знаходиться в іпотеці у попередніх власників, варто розглянути варіант погашення решти іпотечної позики (300 тисяч рублів) своїми фінансовими засобами. Коли борг перед банком буде погашений, з квартири буде знято обтяження, і можна буде зі спокійною душею виходити на угоду. Незважаючи на видиму оптимальність варіанту, все-таки мають місце бути високі ризики. Наприклад, з продавцем станеться нещасний випадок або інша подія, що призвело до заподіяння шкоди здоров'ю або смерть; продавець банально може передумати, коли іпотечну позику вже буде вами погашений і ви не уникнете судових розглядів, витрати часу і нервів. Найбезпечніший і тому ідеальний варіант - це проведення операції в одному і тому ж банку. Тобто коли покупець схвалюється в якості позичальника в тому ж самому відділенні банку, де і знаходиться в обтяження об'єкт іпотеки. Тоді цю угоду можна провести під контролем служби безпеки і юристів банку, а це гарант безпеки для покупця і його фінансових коштів.
рефінансування іпотеки
Чи впливає рефінансування іпотеки на податкове вирахування?
Якщо ми говоримо про подібною схемою угоди з іпотекою, то в першу чергу потрібно звертатися в банк, який є заставодержателем. Банк як заставодержатель повинен бути вписаний в ваші відносини, тобто сторонами в договорі будуть покупець, продавець і банк. У договорі також має бути прописано, умовно кажучи, що банк готовий перенести заставу на об'єкт з одного власника на іншого. Тому в даній ситуації потрібно обов'язково звертатися в банк, і разом з ним структурувати угоду. Можливий і чотиристоронній договір в разі, якщо покупець хоче оформляти іпотеку в іншому банку.
Звернення в банк убезпечить Вас від несумлінності продавця, оскільки, по-перше, всі грошові операції будуть зафіксовані, а, по-друге, в разі спору у банку набагато більше досвіду в таких питаннях і необхідної для захисту документації. Також рекомендую проводити гроші через банк безготівковими розрахунками: знову ж для додаткової фіксації Ваших дій, яка зможе Вас підстрахувати в спірній ситуації.
Щоб продати квартиру, яка знаходиться в іпотеці, необхідно отримати згоду заставодержателя. Якщо кредитна організація схвалить угоду, продавець і покупець укладуть звичайний договір купівлі-продажу. Ризиків у покупця в такому випадку немає ніяких. Навіть якщо у продавця в подальшому виникнуть проблеми з погашенням боргу, його кредитор буде не має права перекладати відповідальність на нового власника квартири.
Слід враховувати, що банки вкрай неохоче дають дозвіл на подальшу іпотеку або приймають в наступну іпотеку об'єкти застави. Тому найбільш простими в таких випадках є угоди, коли банк-кредитор продавця і банк-кредитор покупця збігаються.
Найбезпечніший спосіб для Вас - схвалити як позичальник в цьому ж банку, якщо у них є механізм зміни позичальника-власника. Як не дивно, далеко не всі банки надають таку можливість, багато хто говорить, що спочатку потрібно погасити борг, а потім вже продавати. В цьому випадку виникає багато небезпек і підводних каменів, а саме:
- інший банк не схвалить Вам об'єкт іпотеки, поки на ньому накладено чуже обтяження;
- передача грошей продавцю на погашення його іпотеки до угоди і схвалення буде ризикованою операцією, так як нічим матеріальним вона не захищена;
- Ви заплатите за чужу іпотеку, а Ваш банк відмовить Вам в схваленні цього об'єкта або у видачі іпотеки Вам після якоїсь додаткової перевірки;
- термін отримання заставної з банку і зняття обтяження після погашення іпотеки може затягнутися на тижні, за які може багато чого статися, і т. д.
Деякі банки-партнери йдуть на спільні угоди, і в цьому випадку Ви можете схвалити в своєму банку, схвалити закладений в іншому банку об'єкт і провести операцію через акредитивний рахунок: тоді Ваші гроші не витратяться до того, як Ви станете власником цієї квартири. Якщо такі шляхи не підходять для Вас, запропонуйте продавцям зняти обтяження з квартири до угоди за рахунок споживчого кредиту на короткий термін. Можете внести їм заставу, наприклад, 50 тисяч рублів, під попередній договір купівлі-продажу. Можна зробити висновок нотаріальний договір за умови, що вони підготують квартиру до угоди протягом трьох тижнів, а Ви купите її протягом двох тижнів після цього. В такому випадку Ви ризикуєте не 300 тисячами, а 50 тисячами рублів.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Як відкрити ескроу-рахунок для іпотеки на новобудову?
Як заощадити, якщо ви взяли іпотеку?
Зворотний викуп квартир - що це таке і кому вигідно?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як заощадити, якщо ви взяли іпотеку?Зворотний викуп квартир - що це таке і кому вигідно?