Наша установа (муніципальне автономне установа) надає фізкультурної організації (федерації) майданчик для проведення тренувань за договором за плату. На що звернути увагу в цьому випадку?
Надир Джангіров,
генеральний директор юридичної компанії «Правове сприяння»
Для початку потрібно визначитися з природою відносин: це орендні відносини або відносини за договором возмездного надання послуг. Обидва цих договори належать до договорів про надання послуг, але між ними є відмінності. У будь-якому випадку рекомендуємо в договір оренди спортивного залу спеціально включити наступні умови:
- повне або часткове невикористання федерацією (замовником послуг) надається майданчика не з вини МАУ не є підставою для звільнення федерації від оплати за договором в повному обсязі;
- федерація має право достроково розірвати договір за умови оплати грошової компенсації в розмірі, який визначається в договорі.
Договір повинен містити інформацію про місце знаходження майданчика, її кількісні та якісні характеристики. Якщо відносини будуються на основі договору оренди, то в передавальному акті вказується технічний стан переданого майна.
Терміново перевірте своїх партнерів!
Ви знаєте, що податківці під час перевірки можуть чіплятися до будь-якого підозрілого фактом про контрагента? Тому дуже важливо перевіряти тих, з ким Ви працюєте. Сьогодні, Ви можете безкоштовно отримати інформацію про минулі перевірках Вашого партнера, а головне отримати перелік виявлених порушень!
Дізнатися докладніше >>
Договір оренди спортивного залу повинен визначати вартість послуг або порядок її визначення. Бажано передбачити авансову форму розрахунків. При цьому передбачити право МАУ призупинити надання послуг з надання майданчика до моменту погашення заборгованості та виплати чергового авансу. Слід вказати термін дії такого договору.
Тетяна Хмара,
арбітр Першого Арбітражного Установи
В першу чергу, необхідно розуміти, що муніципальне автономне установа є унітарною некомерційною організацією, створеною муніципальним освітою для здійснення управлінських, соціально-культурних чи інших функцій некомерційного характеру.
Правове становище даного виду організацій, порядок формування і використання їх майна, основи відносин з їх засновником і з учасниками цивільного обороту регламентовані Цивільним кодексом Російської Федерації, Федеральним законом від 12.01.1996г. № 7-ФЗ «Про некомерційні організації», а також Федеральним законом від 03.11.2006г. № 174-ФЗ «Про автономних установах».
Основною діяльністю автономного установи є діяльність, безпосередньо спрямована на досягнення цілей, заради яких вона створена, а саме - на досягнення цілей некомерційного характеру. Інші види діяльності автономне установа має право здійснювати лише остільки, оскільки це служить досягненню цілей, заради яких вона створена, і відповідає цим цілям, за умови, що така діяльність вказана в його статуті.
Надання іншій особі майна у тимчасове володіння і користування за плату, тобто передача майна в оренду, є прибутковою діяльністю.
Некомерційні організації можуть здійснювати приносить дохід діяльність, якщо це передбачено їх статутами, лише остільки, оскільки це служить досягненню цілей, заради яких вони створені, і якщо це відповідає таким цілям. При цьому некомерційна організація повинна мати достатню для здійснення зазначеної діяльності майно ринковою вартістю не менше мінімального розміру статутного капіталу, передбаченого для товариств з обмеженою відповідальністю, тобто не менше 10 000 рублів.
Отже, здійснення приносить дохід діяльності автономним установою можливо, тільки якщо це передбачено його статутом, і у автономного установи є достатня для здійснення даної діяльності майно. При цьому доходи, отримані від такої діяльності, і придбане за рахунок цих доходів майно вступають у самостійне розпорядження автономного установи.
Власником майна муніципального автономного установи є його засновник - муніципальне утворення. Якщо майно, яке автономне установа планує здавати в оренду, закріплено за засновником, або придбано за рахунок коштів засновника, то, перш ніж укладати договір оренди спортивного залу, необхідно отримати згоду засновника на це в письмовому вигляді. В інших випадках автономне установа має право розпоряджатися своїм майном, у тому числі передавати його в оренду, без згоди засновника.
У разі згоди засновника і здачі автономним установою майна в оренду, фінансове забезпечення утримання такого майна засновником припиняється. З цього моменту, автономному установі необхідно буде направляти частину доходів від здачі майна в оренду на його утримання.
Крім того, якщо операція з передачі майна в користування підпадає під поняття великої угоди або угоди з зацікавленістю, що міститься в статях 14 і 16 Федерального закону від 03.11.2006г. № 174-ФЗ «Про автономних установах», вона може бути здійснена автономним установою тільки за згодою наглядової ради.
Також, варто враховувати особливості порядку укладення договорів щодо муніципального нерухомого майна, передбачені статтею 17.1 Федерального закону від 26.07.2006г. № 135-ФЗ «Про захист конкуренції». За загальним правилом, укладення договорів оренди та інших договорів, які передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо муніципального нерухомого майна, закріпленого на праві оперативного управління за муніципальними автономними установами, здійснюється тільки за результатами проведення конкурсів або аукціонів на право укладення цих договорів. При цьому, в зазначеній статті передбачено умови, при яких проведення конкурсів або аукціонів не потрібно.
При укладанні договору оренди необхідно керуватися положеннями глави 34 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Відповідно до статті 606 ЦК України, за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Договір оренди спортивного залу полягає в письмовій формі незалежно від терміну його дії, якщо хоча б одна зі сторін договору є юридичною особою. При цьому, договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому Федеральним законом від 13.07.2015г. № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості», і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Державна реєстрація не потрібна в разі укладення договору оренди будівлі або споруди на термін менше року.
Договір вважається укладеним, тільки якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (стаття 432 ЦК України).
Істотною умовою договору оренди нерухомого майна, в першу чергу, є предмет договору. Об'єктом договору нерухомого майна може бути будівля, приміщення або їх частину, спорудження, земельну ділянку. Обов'язково необхідно вказати всі дані, що відносяться до об'єкта нерухомості, що передається в оренду, що дозволяють його ідентифікувати, а також порядок надання майна: у тимчасове володіння і (або) користування за плату, і термін, на який передається майно.
Ще одним істотним умовам договору оренди є орендна плата. Необхідно узгодити розмір орендної плати або спосіб його визначення, терміни порядок оплати, а також можливість зміни її розміру.
Ніно Гулбані,
молодший юрисконсульт компанії Alta Via
Основою орендних відносин державного або муніципального майна, є Федеральний закон від 26.07.2006 № 135-ФЗ «Про захист конкуренції», а саме стаття 17.1. Автономні установи можуть здавати в оренду нерухоме майно, закріплене за ними на праві оперативного управління, але тільки за результатами проведення аукціонів або конкурсів на право укладення договорів оренди. Однак, в кожному правилі є винятки, одним з яких є укладення договору з фізкультурно-спортивними організаціями. Договір оренди нерухомості повинен містити обов'язково два істотних умови - це предмет і орендна плата.
Предмет договору здачі спортивного залу в оренду. При складанні договору важливо описати характеристики переданого об'єкта нерухомості (п.3 ст.607 ГК РФ) і порядок надання. У розділі повинна бути інформація: вид нерухомого майна; найменування будівлі або споруди; адреса місцезнаходження, поштова адреса; кадастровий номер будівлі, будівлі або споруди; Загальна площа; призначення об'єкта; кадастровий номер земельної ділянки та ін. Необхідно також вказати, на якій підставі орендодавцю належить орендоване майно, перерахувати правовстановлюючі документи.
Орендна плата. Дана умова є також істотним, відповідно до положень статті 654 ЦК України у разі його недотримання договір вважається неукладеним. У договорі необхідно вказати розмір орендної плати, порядок, терміни перерахування оплати, яким чином буде надходити орендна плата, а також прописати умови про зміну розміру плати. Змінювати орендну плату, на підставі п. 3 ст. 614 ГК РФ, можна за згодою сторін у встановлені договором оренди спортивного майданчика терміни, але не частіше ніж один раз на рік.
Разом з тим, радимо звернути увагу на ряд умов, які прямо не закріплені законом як обов'язкові, але при їх відсутності, в разі виникнення конфліктних ситуації, можуть виникати складнощі у відстоюванні прав сторонами.
- Необхідно визначити яка сторона за договором спортивного залу буде проводити поточний та капітальний ремонт. Згідно з положеннями статті 616 ЦК РФ орендодавець зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт об'єкта, а орендар - поточний.
- Позначити мета: для чого буде передаватися орендований об'єкт (в даному випадку - для проведення тренувань).
- Порядок і умови розірвання договору.
- Якщо в переданому приміщенні присутній інвентар, меблі та інше, в інтересах орендодавця у вигляді додатку до договору оформити перелік предметів, їх стан при передачі майданчика в оренду.
Як орендодавцю убезпечити своє становище? Поширені конфліктні ситуації з орендарем
1. Орендар намагається достроково розірвати договір.
При узгодженні тексту договору потрібно закріпити в ньому умови, при яких у орендаря або не буде можливості достроково розірвати договір, або розірвання буде для нього економічно витратним. Звичайно, якщо орендодавець порушить договір, то орендар має право на відшкодування заподіяної шкоди (пункт 5 статті 453 ГК РФ). Але з цієї проблеми є вихід на користь орендодавця.
По-перше, порушення, на яке посилається орендар, може насправді не бути істотним. У статті 620 ГК РФ міститься перелік істотних порушень умов договору, які можуть стати причиною розірвання договору:
- орендодавець не передав майно за договором або орендодавець перешкоджає можливості користуватися майном;
- присутні обставини, при яких використання майна на умовах договору неможливо;
- орендодавець не виробляє капітального ремонту об'єкта.
Орендар може висловити бажання включити в договір інші умови, при яких він може скористатися достроковим розірванням. Це випливає з п.25 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 року № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою». В якості таких підстав можуть виступати: збільшення суми комунальних платежів, перехід права власності до іншої орендодавцю, збільшення орендної плати. Завдання юриста, що представляє інтереси орендодавця, виключити з договору положення цієї статті.
Якщо в договорі спортивного залу містяться тільки умови про порядок розірвання договору, але сама ситуація не описана, то сторони можуть вимагати розірвання договору в суді (визначення Судової колегії з економічних спорів Верховного суду РФ від 21 серпня 2015 р № 310-ЕС15-4004) .
По-друге, орендодавець може оскаржити істотність порушення зі свого боку. Наприклад, орендар заявляє, що орендодавцем не здійснено капітальний ремонт об'єкта. Можна посилатися на те, що необхідність в такому ремонті ще не настала.
По-третє, орендар не завжди дотримується положення п. 2 ст. 452 ГК РФ про претензійному порядку вирішення спорів. Орендар зобов'язаний направити орендодавцю претензію про бажання розірвати договір, інакше суд не прийме його позовну заяву.
По-четверте, вимога про дострокове розірвання договору оренди спортивного майданчика не буде задоволена судом, якщо не буде дотримано умову про усунення орендодавцем недоліків в розумний строк (постанова ФАС Московського округу від 21 липня 2011 року № КГ-А40 / 7270-11 у справі № А40-53398 / 10-23-444).
2. Спори, що виникають після закінчення терміну оренди.
Орендар посилається на порушення його переважного права укладення договору на новий термін.
При укладанні автономним установою договору оренди майна з потенційним орендарем, які не потрапляють під виключення п.3.2. ст.17.1 Закону № 135-ФЗ, діють інші правила переважного права орендаря, що містяться в пп. 9, 10 ст. 17.1 Закону № 135-ФЗ. Відповідно до ч. 1 ст. 621 ГК РФ орендар має переважне право на укладення договору на новий термін. Для орендодавця це не завжди зручно, оскільки в деякій мірі обмежує право вибору орендаря. Але переважне право на оренду виникає тільки при дотриманні певних умов:
- належне виконання орендарем зобов'язань,
- повідомлення орендодавця про продовження дії договору,
- згоду орендаря на укладення договору на умовах орендодавця,
- переважне право не виключено договором.
Орендар може вимагати відшкодувати вартість невіддільних поліпшень в разі, коли він проводив ремонт об'єкта.
Необхідно вказувати в договорі положення, згідно з яким вартість невіддільних поліпшень відшкодуванню орендодавцем не підлягає.
Висновок: в цілях мінімізації виникнення спірних ситуацій з орендарем, орендодавцю необхідно з великою увагою підійти до питання складання договору. В документи повинні бути обумовлені всі перераховані вище ситуації, тільки після цього можна підписувати договір оренди спортивного майданчика.
Олексій Головченко,
керуючий партнер юридичної компанії «ЕНСО»
Будь-які відносини з комерційним або некомерційними організаціями державних або муніципальних установ повинні проходити через систему держзакупівель, якщо вартість угоди перевищує 100 тисяч рублів. В першу чергу, потрібно звернути увагу саме на це. Право оренди, як і будь-які інші послуги, має виставлятися на аукціон в рамках закону.
Як орендодавцю убезпечити своє становище?На що звернути увагу в цьому випадку?
Як орендодавцю убезпечити своє становище?