Як грамотно прийняти квартиру в новому будинку

  1. Розривати договір?
  2. Зверніть увагу: додаткова угода до договору пайової участі повинно пройти державну реєстрацію в територіальному...
  3. ПРЕТЕНЗІЇ ДО забудовників
  4. КОМПЕНСАЦІЯ ЗА ОЖИДАНИЕ
  5. Оскільки з 2016 р розмір ставки рефінансування прирівняний до ключової ставки, її розмір необхідно...
  6. БЕЗ ДОГОВОРУ
  7. АКТ ПРІEМА-ПЕРЕДАЧІ
  8. ШУКАЄМО недоліки
  9. ПРИЙМАТИ ЧИ НЕ ПРИЙМАТИ?
  10. ЗАЙВІ і бракує МЕТРИ

Фото: ShutterStock / Fotodom.ru

Якщо забудовник не виконав свої зобов'язання, покупець квартири в новобудові має право на компенсацію. За умови, звичайно, що договір пайової участі в будівництві (ДДУ) був складений грамотно.

Розривати договір?

Термін передачі об'єкта нерухомості дольщику - обов'язкова умова договору пайової участі в будівництві, так закріплено в законі . Якщо ж термін не зазначений, то договір не буде зареєстрований в державному реєстрі. Якщо забудовник з яких-небудь причин не може закінчити будівництво будинку і ввести його в експлуатацію в той термін, що встановлений в договорі, він зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію і пропозиція про зміну умов договору.

За вимогами статті 6 Закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості», це необхідно зробити не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення зазначеного в договорі терміну. У тому випадку, якщо пайовик згоден почекати ещe трохи, забудовник готує додаткову угоду про зміну термінів будівництва і термінів передачі квартири.

Зверніть увагу: додаткова угода до договору пайової участі повинно пройти державну реєстрацію в територіальному управлінні Росреестра

У покупця є й інший варіант дій - він може не чекати закінчення будівництва і розірвати ДДУ в односторонньому порядку. Для цього достатньо надіслати забудовнику відповідне письмове повідомлення рекомендованим листом. Розривати договір або погодитися почекати - вирішувати тільки дольщику. Перш за все необхідно проаналізувати причини, за якими забудовник не встиг виконати свою частину договору до призначеного терміну. Якщо причини можуть бути усунені (наприклад, підрядник порушив терміни поставки будматеріалів), а термін продовження будівництва не дуже великий, можливо, варто дочекатися закінчення будівництва. Якщо ж причина в зміні забудовника або, наприклад, у відсутності дозвільної документації, або ж терміни завершення будівництва відкладаються на рік і більше, у покупця є всі підстави прийняти рішення на користь розірвання договору.

Для того щоб не помилитися з вибором, краще всього довіритися професіоналам і отримати консультацію юриста, що спеціалізується на пайовому будівництві.

ПРЕТЕНЗІЇ ДО забудовників

Якщо забудовник не повідомив про затримку закінчення будівництва (або якщо добігає кінця термін, зазначений в додатковій угоді, а будинок всe ещe не зданий), необхідно направити забудовникові письмову претензію, вимагаючи виконати запропоновані законом зобов'язання, видати ключі, передати квартиру і виплатити неустойку за затримку.

Термін, протягом якого забудовник повинен відповісти дольщику, становить десять днів (його необхідно позначити в письмовій претензії). Претензія надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Пайовик може також вручити претензію забудовнику або його представнику особисто. В цьому випадку підготуйте два примірника документа. Один залишиться у забудовника, другий, з печаткою та підписом прийняла боку, ви возьмeте собі. Він стане в нагоді в тому випадку, якщо прідeтся звертатися в суд. Якщо забудовник не відреагував на претензію (не запропонував підписати додаткову угоду, не пояснив причину затримки), звертайтеся до суду.

Позов можна скласти самостійно або звернутися в юридичну консультацію. Подати позов можна за місцем знаходження забудовника або за вашим місцем проживання. Врахуйте, що ви можете вимагати не тільки виплати неустойки, а й компенсації моральної шкоди (правда, його розмір прідeтся обгрунтувати документально), а також штрафу за недотримання вимог споживача в добровільному порядку.

До позовної заяви необхідно додати такі документи:

  • договір про участь у пайовому будівництві;
  • додаткові угоди до договору (при наявності), якщо ними регулюється термін передачі об'єкта учаснику пайового будівництва;
  • документи, що підтверджують оплату з вашого боку;
  • інші документи, що підтверджують додаткові витрати (оренду житла або переплату по кредиту);
  • вашу претензію до забудовника з пропозицією добровільно виконати вимоги по виплаті неустойки;
  • відповідь на претензію (якщо такий був, зрозуміло).

Імовірність виграти справу про затримку термінів досить велика. Єдине, на що звертають увагу фахівці і що показує аналіз судової практики, розмір неустойки, заявленої в позові, може бути істотно зменшений.

КОМПЕНСАЦІЯ ЗА ОЖИДАНИЕ

За кожен день прострочення належить компенсація. Якщо пайовик хоче розірвати угоду, забудовник після отримання відповідного повідомлення протягом десяти робочих днів зобов'язаний повернути заплачені за квартиру гроші і сплатити неустойку за користування чужими грошовими коштами. Розмір неустойки визначається з расчeта 1/150 ставки рефінансування, що діє на момент повернення грошей.

Оскільки з 2016 р розмір ставки рефінансування прирівняний до ключової ставки, її розмір необхідно уточнювати окремо

Наприклад, на 18.06.2017 він становив 9,25%. Сума нараховується з дня, коли пайовик внeс грошові кошти (повністю або їх першу частину) за договором, до дня, коли вони будуть повернуті. Давайте порахуємо. Квартира коштувала 8,5 млн руб., Здачу прострочили на 96 днів, розмір ставки рефінансування становить 9,25%. Сума компенсації в цьому випадку складе: (ціна квартири / 100 × ставку рефінансування / 150) × кількість днів прострочення, тобто: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,99 руб. Якщо ж забудовник відмовляється платити неустойку добровільно, відповідно до Федерального закону «Про захист прав споживачів» суд може стягнути з такого відповідача штраф в розмірі 50% від суми неустойки.

Крім того, пайовик має право стягнути компенсацію за заподіяння моральної шкоди, викликаного, наприклад, тривалим очікуванням. Суму, яку ви визначите як відшкодування шкоди, доведеться підтверджувати документально. Для цього необхідно зібрати всі паперові свідоцтва того, що ви несете додаткові витрати через порушення термінів здачі. Наведемо приклади. Якщо ви знімаєте житло, весь час, яке ви не можете переїхати у власну квартиру, ви витрачаєте додаткові гроші. Підтвердити ваші витрати можна, пред'явивши копію договору оренди житлового приміщення і платіжки, які свідчать про те, що ви переводите гроші власнику квартири (або, наприклад, підійде рахунок з готелю або гуртожитку).

БЕЗ ДОГОВОРУ

З прийняттям Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» № 214-ФЗ конфліктних ситуацій за участю пайовиків і забудовника стало значно менше. Проте іноді і договір пайової участі в будівництві (ДДУ) не може повністю захистити покупця житла.

З іншого боку, компенсацію за порушення строків будівництва можна отримати і в тому випадку, якщо квартира купується не через договір пайової участі. Це буде складніше (найчастіше договори інвестування або попередні договори купівлі-продажу не містять терміну закінчення будівництва і передачі житла).

Якщо термін в договорі вказано, то можна сміливо подавати позовну заяву до суду. В ході розгляду повинно бути прийнято рішення про компенсацію, причому, дотримуючись положень ст. 332 Цивільного кодексу РФ, навіть якщо в договорі не зафіксовані зобов'язання продавця по компенсації збитків, покупець може вимагати виплати неустойки. Її розмір буде визначатися за правилами ст. 395 Цивільного кодексу РФ, тобто виходячи з облікової ставки Центрального банку РФ на день виконання зобов'язання. Складніше, якщо терміни не визначені договором. Однак і тут покупцеві не слід сумувати - підтвердити свої слова про те, що терміни порушені, можна коректно зібраними доказами. Єдине, в цьому випадку без грамотного юридичного супроводу не обійтися.

АКТ ПРІEМА-ПЕРЕДАЧІ

Після того як будинок введeн в експлуатацію, забудовник повинен направити пайовикам повідомлення, в якому говориться про готовність об'єкта і запрошенні взяти квартири в порядку очерeдності. Якщо забудовник зацікавлений в тому, щоб його співінвестори-пайовики отримали свої квадратні метри, він може не обмежувати себе поштовим повідомленням, а подзвонити пайовикам або (і) направити їм повідомлення по електронній пошті. Або ж ви можете постійно перевіряти сторінку забудовника в соцмережах і сайт в Інтернеті, тоді у вас буде найсвіжіша інформація.

Після того як ви отримали запрошення, необхідно зв'язатися з забудовником і уточнити процедуру. Зазвичай квартири видаються в порядку загальної черги (якщо вони не були розподілені заздалегідь). Для того щоб отримати документи і оглянути квартиру, необхідна присутність всіх пайовиків, названих в договорі. Якщо хтось із ваших співінвесторів не може прийти (наприклад, ви купили квартиру разом з чоловіком, на час пріeмкі він або вона опинилися в робочому відрядженні), необхідно оформити довіреність на того з пайовиків, який буде приймати квартиру. Якщо вам потрібна допомога фахівця - наприклад, виконроба ремонтно-будівельної бригади, яка буде проводити обробку вашого житла, його теж можна запросити на огляд. Зверніть увагу: часто забудовник прямо на зустрічі пропонує відразу підписати акт приймання-передачі, а оглядати вже потім. Погоджуватися не слід, інакше, якщо будуть виявлені недоліки, усувати їх вам доведеться вже за свій рахунок.

Фото: ShutterStock / Fotodom.ru

ШУКАЄМО недоліки

Треба сказати, що пайовик повинен свідомо бути готовий до того, що він не побачить ідеальних стін або підлоги. З іншого боку, погоджуватися з усіма недоробками теж не варто. У тексті закону немає чіткої класифікації недоліків, їх прийнято ділити на суттєві і несуттєві.

До числа істотних недоліків відносяться всі ті, при яких жити в квартирі неможливо. Наприклад, це такі недоробки, як: непрацююча каналізація, дірки в стінах і вікнах, зламані вхідні двері, відсутність запірних механізмів на вікнах. Навіть якщо суттєвий недолік один, підписувати акт приймання-передачі не можна.

Несуттєвими можна назвати дефекти, які не заважають жити в квартирі : Ями і горби в штукатурці, подряпини на вікнах. І істотні, і несуттєві недоліки необхідно внести в дефектну відомість, яка додається до акта приймання-передачі, вказавши, яким є виявлений недолік. Однак поспішати з підписанням акту не варто, оскільки забудовник повинен призначити дату, до якої будуть усунені суттєві дефекти. Тільки після їх усунення пайовик може відносно безпечно для свого гаманця підписати акт приймання-передачі.

Якщо забудовник вважає, що виявлені в квартирі недоліки є несуттєвими, він повинен це довести за допомогою незалежної будівельної експертизи. Зверніть увагу: навіть якщо ви знайшли будь-які недоліки вже після підписання акту приймання-передачі, можна звернутися до забудовника для їх усунення. Федеральний закон № 214-ФЗ передбачає, що гарантійний термін на сам будинок становить 5 років, на інженерне обладнання (трубопроводи, системи опалення та вентиляції) - 3 роки.

Найчастіше забудовники не погоджуються компенсувати дольщику витрати на усунення недоліків, а пропонують виправити їх силами своїх підрядників. Якщо це ваш випадок, готуйтеся чекати. Закон зобов'язує забудовника усунути недоліки «упродовж розумного строку», але сам термін не встановлює. Зазвичай на доробку виділяють до місяця. Якщо ви вже забрали ключі, то забудовник повинен буде узгодити з вами час, коли будівельно-ремонтна бригада буде працювати у вашій квартирі.

ПРИЙМАТИ ЧИ НЕ ПРИЙМАТИ?

Після того як ви отримали запрошення від забудовника прийняти квартиру, необхідно:

  • зібрати всіх пайовиків, зазначених у вашому договорі;
  • отримати довіреності на тих, хто не може взяти участь в пріeмке житла;
  • приготувати паспорта, довіреності (якщо є) і договір пайової участі в будівництві;
  • ретельно оглянути квартиру, не поспішати і не підписувати акт пріeмкі до завершення огляду;
  • якщо виявлено суттєві недочeти, наполягати на тому, щоб вони були зафіксовані документально, але акт пріeмкі не підписувати.

Забудовник зобов'язаний усунути недочeти в квартирі в зазначений термін або обумовити можливість грошової компенсації покупцеві витрат на їх виправлення. Федеральний закон № 214-ФЗ не гарантує ні якість квартири, ні зазначені в договорі параметри (метраж, планування), оскільки забудовник має право вносити зміни в проектну документацію, отримавши схвалення на це у пайовиків, досягти згоди з якими просто, адже їм хочеться швидше переїхати в власне жільe.

ЗАЙВІ і бракує МЕТРИ

Коли будівництво закінчено, може виявитися, що площа квартири, яку ви купили, відрізняється від проекту. Згідно із законом, щоб ввести об'єкт в експлуатацію, забудовник зобов'язаний замовити обмір всіх приміщень будівлі у фахівців Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Після проведеніяетой процедури з'ясовується остаточний розмір кожної квартири. Якщо житло виявилося більше, забудовник вимагатиме з пайовиків доплату; якщо площа менше - повинен буде сам компенсувати дольщику різницю.

Якщо виявлені відхилення проекту від реальності, пайовик повинен подати заяву (у двох примірниках) про компенсацію на ім'я директора забудовника, в якому викласти всі факти і просити про перерахунок (з зазначенням банківських реквізитів). Свій екземпляр дольщику необхідно зберегти як мінімум до тих пір, поки не будуть прийняті остаточні рішення про ціну житла. Деякі забудовники включають в ДДУ пункт, згідно з яким відхилення проектної площі від фактичної в межах 1-2% вважається допустимим, а тому перерахунку не вимагає. Зверніть увагу: якщо забудовник не встановлює максимально можливе значення розбіжності проектної та фактичної площ, покупець не зможе зажадати від забудовника гроші за недоотримані квадратні метри.

Якщо забудовник затягує вирішення питання про повернення вам суми переплати або відмовляється проводити перерахунок при зміні функціоналу приміщень, пайовик має право стягнути переплату через суд. Для цього потрібно подати позовну заяву про захист прав споживача, паралельно заявивши вимоги про стягнення неустойки за прострочення здачі квартири і компенсації моральної шкоди.

Розривати договір?
Розривати договір?
ПРИЙМАТИ ЧИ НЕ ПРИЙМАТИ?