1. ○ Причини розірвання договору.
2. ○ Дострокове розірвання договору орендарем.
3. ✔ Порядок розірвання в суді.
4. ✔ Порядок розірвання за згодою сторін.
5. ✔ Порядок розірвання з підстав в договорі.
6. ○ Дострокове розірвання договору орендодавцем.
7. ✔ Порядок розірвання в суді.
8. ✔ Порядок розірвання за згодою сторін.
9. ✔ Порядок розірвання з підстав в договорі.
10. ○ Повідомлення про розірвання договору.
11. ○ Взаємне угоду про розірвання договору.
12. ○ Поради юриста:
13. ✔ Чи потрібно реєструвати розірвання договору?
14. ��� Чи може суд призначити компенсацію?

Ніхто не застрахований від настання необхідності в достроковому розірванні договору оренди житла. Тому вкрай важливо знати, яким чином слід діяти в подібній ситуації, щоб уникнути зайвої втрати часу і фінансів.

У представленій статті ми детально розповімо про порядок розірвання з ініціативи кожної зі сторін і необхідних процедурах, які слід дотримуватися.

○ Причини розірвання договору.

Угода про оренду житла вважається розірваним, якщо закінчився термін його дії. При цьому закон допускає, що договір може бути припинений достроково з ініціативи однієї зі сторін.

Так, якщо термін дії орендної угоди не закінчився, вона може бути розірвана з таких підстав:

• Обопільне угоду учасників про розірвання.
• За бажанням однієї зі сторін в судовому порядку з підстав, передбачених законодавцем (ст. 619-620 ГК РФ).
• За бажанням однієї зі сторін з причин, прописаним в тексті угоди.

Найпростішим випадком є ​​розірвання за згодою сторін, коли жоден з учасників не пред'являє претензії іншому і справа не вимагає залучення третіх осіб. Складніші справи, коли припинення угоди вимагає одна сторона, в той час, як інша не згодна з подібною вимогою. В цьому випадку необхідно діяти за певним алгоритмом, який дозволить істотно заощадити час.

Повернутися до змісту ↑

○ Дострокове розірвання договору орендарем.

Відповідно до ст. 620 ГК РФ, квартиронаймач може зажадати достроково розірвати договір, якщо господар:

• Не дає можливості в повній мірі використовувати передане йому майно.
• Надав в користування майно, у якого виявилися недоліки, які були не помічені орендарем під час первинного огляду і про які він не був попереджений власником житла.
• Чи не робить квартиру придатною для житла, проводячи необхідний ремонт у встановлені договором або законом терміни.
• Представив майно, яке прийшло в стан, непридатний для використання не з вини орендаря.

У всіх цих випадках вимога про дострокове припинення угоди з боку квартиронаймача є правомірним. Якщо власник не згоден з цим, справа вирішується в судовому порядку.

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання в суді.

Якщо інший учасник орендної угоди не згоден з вимогою про дострокове припинення угоди, справа переходить до суду після отримання відмови від контрагента або, якщо від нього немає відповіді, через 30 календарних днів після дати, коли він повинен був отримати вимога.

Якщо учасниками орендної угоди є фізичні особи, справа розглядається в районному суді. Якщо хоча б одна зі сторін є юридичною особою (підприємства, ІП), то мова йде про арбітражному судочинстві. У цьому випадку позивач повинен направити досудову претензію відповідачу і тільки після отримання відмови або відсутності відповіді протягом 30 днів подавати позов.

• «Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін ( п.2 ст. 452 ЦК України) ».

У позові слід відобразити:

• Повна назва судового органу.
• Особисті дані сторін.
• Істотні умови орендної угоди.
• Вимога про припинення договору.
• Причини, за якими потрібно розірвання.

До позову потрібно додати:

• Копію орендної угоди.
• Чек про оплату держмита.
• Докази порушення своїх зобов'язань відповідачем.

Після проведеного судового розгляду, суд може винести рішення про задоволення прохання про розірвання угоди або відмовити в позові. При незгоді з рішенням можна подати апеляцію протягом 30 календарних днів з дати його винесення.

Якщо буде винесено рішення про припинення договору, складається акт на повернення майна.

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання за згодою сторін.

Якщо сторони згодні припинити орендую угоду, їм необхідно:

• Скласти угоду про розірвання договору.
• Скласти акт передачі майна.

Договір буде вважатися розірваним з дати, зазначеної в угоді. Так, якщо документ підписаний 03.10, а в в тексті прописано, що угода припиняє свою дію з 13.10, то саме друга дата стане моментом розірвання.

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання з підстав в договорі.

Якщо ініціюється припинення угоди з причин, відбитим в тексті договору, справа може бути вирішено між учасниками угоди без залучення суду. У цьому випадку порядок дій наступний:

• Квартиронаймач направляє господареві письмове повідомлення про свій намір припинити дію угоди.
• Чекає відповіді 30 календарних днів.
• Якщо контрагент погодиться з висунутими вимогами, складається договір про розірвання. Якщо ж власник відмовиться розривати угоду, необхідно залучення суду.

Важливо відзначити, що в даному випадку закон буде на боці ініціатора, якщо підставою для припинення угоди є підстава, вказане в орендному договорі.

Повернутися до змісту ↑

○ Дострокове розірвання договору орендодавцем.

Можливість припинення угоди раніше обумовленого терміну законодавець передбачає здебільшого для квартиронаймача. Але при цьому не виключається можливість господаря також достроково переривати дію угоди, з підстав, передбачених законом. Так, в ст. 619 ГК РФ зазначено, що власник житла має право припинити дію орендної угоди, якщо мешканець:

• Систематично порушує обумовлені в тексті договору правила користування майном.
• Наносити майну істотної шкоди.
• Пропускає дату оплати за проживання більше 2 разів поспіль.
• Чи не здійснює ремонтні роботи в терміни, встановлені документом.

Важливо враховувати, що ініціювати процедуру розірвання орендодавець може тільки після повідомлення мешканця.

• «Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ЦК України)».

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання в суді.

Тут орендодавець також надсилає повідомлення квартиронаймачу перед зверненням до суду. Документ можна відправити за всіма можливими адресами перебування контрагента, але якщо серед них не буде адреси, за якою знімається житло, вимога про повідомлення буде вважатися виконаним, що спричинить за собою відмову в прийнятті позову. Таким чином, порядок дій орендодавця наступний:

• Направлення повідомлення про намір розірвати договір і очікування відповіді.
• Складання та направлення позову про припинення угоди.
• Участь в судовому розгляді.

Суд може задовольнити позов або відмовити в його виконанні.

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання за згодою сторін.

Таке припинення договору можливе, якщо у контрагента відсутні заперечення з приводу розірвання угоди. В даному випадку також укладається угода про припинення орендних відносин і акт передачі майна.

При відсутності претензій учасників один до одного, угода вважається розірваним, якщо вони підписали перераховані документи.

Повернутися до змісту ↑

✔ Порядок розірвання з підстав в договорі.

Сторони самостійно вирішують, які причини можуть бути достатніми для припинення правових відносин між ними, за умови, що вони не суперечать закону. Так, якщо орендодавець вважатиме, що наступило якесь підставу, обумовлений в тексті документа, він має право ініціювати його розірвання. Для цього потрібно:

• Повідомити контрагента про свій намір.
• Отримати від нього згоду на розірвання правових відносин.
• Скласти угоду про припинення договору.
• Укласти акт передачі майна та його оцінки.

Повернутися до змісту ↑

○ Повідомлення про розірвання договору.

Інформування контрагента про намір припинити договір є обов'язковим, незалежно від підстави такого рішення і ініціації сторони. При цьому якщо угода розривається за обопільною згодою сторін, даний крок є лише формальністю, яка не має істотного впливу на процедуру. Однак якщо інша сторона відмовляється припиняти правові відносини, недотримання умови повідомлення може бути визнано порушенням процедури розірвання і привести до відмови в задоволенні вимоги. Тому, збираючись направити повідомлення про вимогу припинити орендну угоду, потрібно пам'ятати, що:

• Документ повинен бути спрямований не пізніше ніж за 30 днів до дати розірвання, а в деяких випадках, передбачених договором - не пізніше, ніж за 3 місяці.
• Необхідна наявність доказів про направлення повідомлення, тому бажано відправляти його рекомендованим листом з описом.
• У документі потрібно обов'язково відобразити підставу для розірвання з посиланнями на його правомірність (відповідні статті ЦК або пункти договору).

При направленні позову, слід докласти до нього копію повідомлення і поштовий квиток про відправку.

Повернутися до змісту ↑

○ Взаємне угоду про розірвання договору.

Якщо сторони не мають претензій один до одного, вони можуть достроково припинити орендні відносини, не привертаючи третіх осіб. Для цього їм потрібно скласти угоду про розірвання договору, в якому потрібно вказати:

• Особисті відомості учасників угоди.
• Підстави для припинення орендного договору.
• Дату розірвання угоди.
• Факт відсутності претензій з боку кожного контрагента.

Орендний договір буде вважатися розірваним з дати, зазначеної в угоді про розірвання.

Важливо враховувати, що документ повинен бути оформлений так само, як і договір оренди. Так, якщо первинне угода була завірено у нотаріуса або зареєстровано в Росреестра, документ про його розірвання повинен бути оформлений в тому ж порядку.

Таким чином, дострокове припинення орендного договору можливе як з ініціативи власника житла, так і за бажанням квартиронаймача. Головною умовою для цього є дотримання законодавчих норм і вимог укладеної угоди.

Повернутися до змісту ↑

○ Поради юриста:

✔ Чи потрібно реєструвати розірвання договору?

Якщо укладення договору наймання було зареєстровано в Росреестра, його розірвання також має бути зазначено в органі, що реєструє.

Повернутися до змісту ↑

��� Чи може суд призначити компенсацію?

Таке можливо в окремих випадках. Наприклад, якщо в договорі передбачено штраф за дострокове розірвання договору. Або якщо квартиронаймач здійснив ремонт, а орендодавець вимагає його дострокового виселення, суд може постановити необхідність компенсації з боку господаря житлоплощі. Однак для цього необхідно представити докази проведення ремонтних робіт: чеки про покупку будматеріалів, показання свідків і т.д.

Повернутися до змісту ↑

Як достроково розірвати договір оренди квартири в односторонньому порядку розповідає представник адвокатського кабінету №2121 Клопова Ірини Олександрівни.

Повернутися до змісту ↑

Опублікував: Вадим Калюжний, фахівець порталу ТопЮріст.РУ