1. Готуємо квартиру до здачі
2. Квартири економ - класу
3. Здаємо елітне житло
4. Здаємо квартиру самостійно
5. Здаємо квартиру через агентство
6. Вимоги до договору з агентством нерухомості
7. Договір оренди на квартиру
8. Спірні питання, що виникають між власником і орендарем
9. Податок з здачі квартири
10. Заключні положення

На ринку нерухомості існує величезна кількість порожніх квартир, тому що власники житла не знають як здати квартиру в оренду. Звернутися в агентство нерухомості, або ж самостійно зайнятися цим? Питання, як здати квартиру в оренду правильно, щоб вона приносила прибуток - хвилює багатьох власників, хто має «зайву» житлоплощу.

Готуємо квартиру до здачі

До того як здати квартиру в оренду, необхідно визначитися, як власник збирається її здавати - подобово або ж на тривалий термін. Якщо подобово, то про дорогому ремонті можна не турбуватися. Як правило, в такій квартирі будуть жити або відряджені, або ті, кому потрібно житло на пару днів.

Якщо власник вирішив, що квартира буде здаватися на тривалий термін, то йому потрібно вирішити - його квартира економ - класу або ж елітне житло. Але, квартири в старих будинках не можуть бути елітними, навіть при наявності дуже дорого ремонту.

Але, в будь-якому випадку, квартиру потрібно привести в порядок. Пристойні люди, які хочуть жити в комфортних умовах, що не будуть заселятися, якщо в квартирі немає хорошого ремонту.

Квартири економ - класу

Великим плюсом буде наявність хорошої і міцної двері, з унікальним замком. Все, без винятку орендарі турбуються за свій майно. Такі двері їх заспокоїть.
Наявність пластикових вікон - теж плюс до вартості. Необхідно позбутися старих меблів, в тому числі і м'якою. Досить буде, якщо в квартирі буде шафа, 2 спальних місця і кухонний гарнітур. Це має значення, якщо квартира здається з меблями.

Наявність телефону і інтернету вітається. А якщо в квартирі буде проведено кабельне телебачення - просто чудово. Додатковим плюсом буде наявність посудомийної і пральної машини.

Варто також враховувати потреби потенційних мешканців в інфраструктурі. Якщо в даному районі вона не дуже розвинена, то це знижує вартість орендної плати. Те ж саме відноситься і до транспортної мережі. Якщо до метро або найближчої автобусної зупинки доведеться довго добиратися, то вартість квартири буде менше, ніж у аналогічної, але поруч з метро.

Здаємо елітне житло

До елітного житла зовсім інші вимоги. Ремонт повинен бути екстра - класу. Дорогим і якісним має бути все - шпалери, покриття для підлоги, сантехніка та меблі.
Величезне значення має не тільки інфраструктура, а й сам район, де знаходиться квартира. У кожному населеному пункті є «дорогі» райони, а є «дешеві». І однакові квартири коштують по-різному.

Наявність дитячих садків, шкіл, додаткових курсів для освіти дітей і дорослих, наявність приватних і державних медичних установ, магазини і дитячі майданчики - все це має величезне значення для орендарів елітного житла. Вони готові платити за оренду квартири пристойні гроші, відповідно, і умови життя їм потрібно пропонувати відповідні.
Наявність автостоянки, консьєржа в під'їзді, камер відеоспостереження у дворі, наявність поста охорони, доступність побутових служб - сантехніків, електриків і іншого обслуговуючого персоналу - все це впливає на вартість елітної квартири.

Якщо квартира здається з меблями, то і меблі, і техніка повинні відповідати житла. Вони повинна бути новими, дорогими і стильними. Все повинно відповідати обробці і стилю, який дотриманий в кімнатах, на кухні і в санвузлі.

Здаємо квартиру самостійно

Деякі власники квартир воліють самостійно шукати орендарів. Така ініціатива може закінчитися сумно. Можна «нарватися» на неплатників і непорядних людей.
Вирішивши самостійно вселити орендарів на свою житлоплощу, варто враховувати кілька моментів. Шукати мешканців краще за знайомим.
Чи не виходить так, то потрібно помістити оголошення в газетах та інтернет - форумах. У наш вік інформації, це має величезний успіх. Але, половина успіху залежить від правильно складеного оголошення.

В оголошенні повинні бути вказані всі плюси квартири і району, де вона знаходиться. Не варто їх розписувати на величезному аркуші, пари привабливих пропозицій буде досить. Обов'язкова інформація про орендну плату, оплату комунальних послуг та інших додаткових платежів, наприклад, за інтернет. Наявність меблів або її відсутність також є важливою інформацією. І, звичайно, контактний телефон власника.

Після подачі оголошення, власнику почнуть надходити дзвінки з пропозицією показати квартиру. Тут вже від власника залежить - як він презентує своє житло, так він його і здасть.
Вибравши орендаря, обов'язково потрібно перевірити його паспорт і громадянство. В ідеалі, потрібно зробити собі копію всіх сторінок паспорта, щоб в разі шахрайства можна було подати заяву в поліцію на конкретну людину. Це спростить хід слідства і упіймання шахрая.

Якщо людина ухиляється від надання документів, то краще не мати з ним справу.

Здаємо квартиру через агентство

Щоб не мати справу з шахраями і неплатниками, краще звернутися до професіоналів - тобто в агентство нерухомості. Власникам квартир послуги надаються абсолютно безкоштовно. У разі конфлікту з мешканцями по оплаті, власник завжди може пред'явити претензії агентству нерухомості.

Підписавши договір з агентством нерухомості, власнику залишається тільки чекати. Агенти будуть просувати і рекламувати квартиру потенційним орендарям. Справа власника, їздити чи на кожен перегляд квартири, або ж довірити це агентам.

Але, шукати компетентне агентство нерухомості зовсім непросто. Також можна «нарватися» на шахраїв, ледарів і брехунів. Тому, в цьому питанні, краще орієнтуватися на рекомендації знайомих і родичів. Якщо цього немає, то можна почитати відгуки про той чи інший агентстві на інтернет - форумах. Хороша репутація «біжить попереду господаря».

Зупинивши свій вибір на конкретному агентстві, не варто соромитися і попросити у них всі документи, які підтверджують їх діяльність - ліцензію, документи, які підтверджують кваліфікацію співробітників. Багато солідні агентства на видному місці виставляють відгуки своїх клієнтів. Але, солідні агентства і просять високу комісію. Варто пам'ятати, що скупий платить двічі.
У будь-якому випадку, власник житла укладає з агентством нерухомості договір на надання послуг. Єдиної форми такого договору не існує - це залежить від бухгалтерії в агентстві. Але, загальні положення все ж існують.

Вимоги до договору з агентством нерухомості

Вимоги до договору з агентством нерухомості:

Не знаєте свої права?

Підпишіться на розсилку Народний Советнік'.
Безкоштовно, хвилина на прочитання, 1 раз в тиждень.

1. Предмет договору - це послуги, які агентство нерухомості береться надавати власнику житла;
2. Детальний опис послуг агентства - чи входить в їх обов'язки показ квартири, зобов'язані її рекламувати і інше;
3. Вартість винагороди, які отримає агент, в разі успішної своєї роботи. На це також варто звернути увагу. У договорі має бути зазначено, як агент отримує комісію - в будь-якому випадку, або ж тільки в разі підбору мешканців;
4. Термін дії договору - він може бути укладений на місяць, на тиждень або ж на півроку;
5. Реквізити обох сторін - від власника - паспортні дані, адреса реєстрації та адресу проживання, а також контактний телефон. Від агентства - повне найменування, юридична адреса та контактний телефон;
6. Відповідальність обох сторін у разі порушення умов договору;
7. Розірвання договору та гарантії обом сторонам.

Але, перш ніж укладати договір з агентством, потрібно показати його юристу, який працює з житлових питань. Це, звичайно, знову буде не безкоштовно. Але, юрист перевірить договір на наявність «підводних» каменів.

Чим докладніше розписані в договорі послуги агентства, тим чесніше люди там працюють. Після того, як орендарі будуть знайдені, агентство нерухомості готує договір оренди, який буде укладатися між власником і орендарем.

Договір оренди на квартиру

Договір оренду потрібно укладати в будь-якому випадку - здається чи квартира самостійно або ж через агентство. У Цивільному Кодексі договором оренди присвячена гл. 34. Але, договір оренди - договір, за яким за плату здається будь-яке нерухоме майно, крім житлового. Тому, до здачі за плату квартири треба застосовувати поняття «договір найму». Але, звичніше вживати «договір оренди» »(Детальніше див. Як скласти договір оренди житла (зразок, бланк)? ). Договором найму житлового приміщення присвячена гл. 35 ГК РФ.

Згідно ст. 674 ГК РФ, договір оренди житлового приміщення може бути укладений тільки в письмовій формі. Загальні положення договору оренди житлового приміщення регулюються Цивільним Кодексом.

Вимоги до договору оренди такі:

1. повинен бути зазначений предмет договору - згідно зі ст. 673 ГК РФ, об'єктом такого договору служить квартира. Повинно бути дано докладний її опис - метраж, поверховість, наявність або відсутність меблів. Також повинні бути зазначені реквізити документа, на підставі якого власник володіє цією квартирою;
2. сума орендної плати за місяць проживання в квартирі. Також повинен бути вказано, хто буде платити за комунальні платежі, електрику та інші додаткові витрати, наприклад інтернет;
3. термін дії договору - необхідно вказувати термін, на який квартира здається мешканцям. Це робиться, щоб уникнути непорозумінь;
4. повинні бути вказані особи, які мають право проживати разом з орендарем. Згідно із законом, а саме в ст. 677 ГК РФ зазначено, що орендарем може бути тільки одна людина. Але, в договорі повинні бути вказані особи, які будуть з ним проживати.
5. обов'язки орендодавця і орендаря. Тут має бути детально вказано, що має право робити власник квартири (наприклад, як часто він може відвідувати квартиру з оглядом) і орендар (наприклад, здавати квартиру в суборенду). Обов'язки обох сторін регулюються в ст. 676 і 678 ГК РФ;
6. реквізити сторін. Тут вказуються повні П.І.Б., паспортні дані, адреси постійної або тимчасової реєстрації.

Спірні питання, що виникають між власником і орендарем

І ту, і іншу сторону хвилює таке питання - а дрібний ремонт за чий рахунок? Наприклад, зламалася в двері у ванну кімнату ручка. Хто повинен її купувати і міняти?
У Цивільному Кодексі, а саме в ч. 1 ст. 681 ГК сказано, що дрібний ремонт в орендованій квартирі, здійснюється за рахунок орендаря, якщо інше не встановлено в договорі. Тому, дуже уважно потрібно складати договір, щоб не потрапити на таку хитрість.

Капітальний же ремонт, наприклад, заміна вікон, згідно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, є обов'язок власника. Знову ж таки, якщо інше не обговорено в договорі. Наприклад, в договорі може бути зазначено, що орендарі самі проведуть ремонт, але в рахунок орендної плати. Таке уточнення не забороняється законом.

Податок з здачі квартири

Отримання орендної плати є отриманням доходу, згідно зі ст. 23 НК РФ. Тому власник житла повинен сплачувати податок на доходи в розмірі 13% від місячної орендної плати.
Звичайно, бігати кожен місяць в податкову інспекцію, і звітувати не потрібно. Фізичні особи повинні подати декларацію про доходи до 30 квітня наступного року, що йде за тим, у якому був отриманий дохід.

До цього ж терміну необхідно заплатити прибутковий податок, рівний 13% від річної суми отриманого доходу. Тобто, 13% від річної орендної плати, отриманої протягом минулого року.
Для економії своїх коштів, власник може оформити ІП, і вибрати системою оподаткування спрощенку. В якості податкової бази потрібно використовувати «Доходи». Тоді сума податку до сплати буде дорівнює 6% від доходу, тобто від річної орендної плати. Але, кожен квартал потрібно буде сплачувати авансові платежі з податку.

Можна також купити патент на термін оренди і сплачувати відповідний податок. Вартість патенту на здачу житла визначається, виходячи з можливого річного доходу від цього. Наприклад, в Москві потенційний дохід від здачі квартири в оренду, в 2014 році, дорівнює 1 000 000 рублів за один самостійний об'єкт нерухомості. Отже, вартість патенту за рік буде дорівнює 60 000 рублів (1 млн. * 6%).

Сплата податку також є вагомою причиною небажання власників здавати свої квартири в оренду. Багато хто йде на різні хитрощі, щоб не платити державі. Одиниці власників сплачують з цього прибутковий податок.

Звичайно, в податкових працюють зовсім дурні люди. І, якщо надійшов сигнал, про те, що квартира здається в оренду, то вони перевірять, чи сплачується податок.
Тому, перш ніж здати квартиру в оренду варто врахувати і цей момент.

Заключні положення

Тільки власнику житла вирішувати, як здати квартиру в оренду - за допомогою агентства нерухомості або ж самостійно. Необхідно враховувати всі плюси і мінуси тієї та іншої сторони.
Підводячи підсумки всього вищесказаного, можна зробити цілком обгрунтовані висновки, що здавати житло найкраще за допомогою професіоналів. Для власників квартир дана послуга надається абсолютно безкоштовно.

Не варто забувати, що можна здати квартиру родичам або ж хорошим знайомим. Тут не обов'язково вдаватися до послуг професіоналів. Відносини між власником і орендарем будуть будуватися на взаємній довірі.

Якщо власник вирішив самостійно здавати свою квартиру, то він повинен розуміти що він піддається великому ризику. Обман і шахрайство в цій сфері досить великий. Можна залишитися не тільки без грошей за оренду, але і позбутися обстановки в квартирі. Тому, здаючи квартиру незнайомим людям, власнику житла потрібно бути «напоготові».
Якщо власник не збирається сплачувати в бюджет держави податок на доходи, то він повинен пам'ятати, що за це передбачена відповідальність. Якщо податкові органи дізнаються про несплату великої суми податку, то і сума штрафу також буде не маленькою.

Сума штрафу розраховується як 5% від несплаченої суми за кожний повний і неповний місяць прострочення. Такі вимоги встановлені в ст. 119 НК РФ. Такий штраф стягується на несвоєчасну подачу податкової декларації за формою 3-ПДФО.

А якщо власник квартири вчасно не сплатив податок, то сума штрафу буде інший. Якщо ці дії не вчинені навмисно, то сума штрафу дорівнює 20% від несплаченої суми (п. 1 ст. 122 НК РФ). А якщо несплата сталася з вини платника податків (тобто навмисне), то сума штрафу буде в 2 рази більше - 40% від суми несплаченого податку.