1. ризики орендаря
2. ризики орендодавця
3. Як уникнути ризиків
4. Що повинно бути в договорі

Орендарі бояться орендодавців, а ті - орендарів. Що робити? Обов'язково укласти грамотно складений договір, щоб надалі було поменше неприємностей. Адже обидві сторони здорово ризикують ...

ризики орендаря

Офіс-менеджер Ірина після тривалих пошуків квартири нарешті знайшла те, що хотіла. Світла кімната з відносно свіжим ремонтом, негнілой сантехнікою, а головне - господиня житла викликала у неї симпатію. Але, поживши пару місяців, Ірина зрозуміла, що далі так тривати не може. "Я приходжу з роботи, а у мене на столі неодмінно лежить папірець із зауваженнями господині: то я плиту погано вимила, то кватирку забула закрити", - скаржиться Ірина. За її словами, до прохань не відвідувати квартиру в її відсутність, а тим більше без попередження, господиня була глуха. Ці щотижневі візити привели до того, що Іра вирішила переїхати.

Орендар може зіткнутися і з тим, що господар щомісячно буде підвищувати ціну оренди , Пояснюючи свої дії ситуацією на ринку і подорожчанням комунальних послуг .

При короткостроковій оренді квартири з повним "фаршем" її власники беруть грошову заставу - як гарантію того, що майно буде в повній цілості, і після закінчення термінів оренди квартиронаймач може зіткнутися з тим, що йому відмовляться віддавати гроші, стверджуючи, що в квартирі чого -то бракує.

Орендар також ризикує бути звинуваченим в псуванні майна. Наприклад, громадянка Швейцарії Світлана, приїхавши на свою історичну батьківщину, зняла квартиру на Михайлівській. "Начебто все було нормально, але перед виселенням господиня виявила паркет здувся, причому в тому місці, куди я навіть не заглядала", - згадує Світлана. За її словами, після довгих суперечок їй довелося заплатити ще $ 50 - компенсацію за завдані збитки. "Тепер, знімаючи квартиру, я оглядаю всі кути і закутки і в договорі оренди відразу вказую на існуючі недоліки", - підсумовує вона.

ризики орендодавця

Всі орендодавці мріють про те, що в його квартирі оселиться порядна сім'я без дітей, тварин і шкідливих звичок. Але, до їх превеликий жаль, такі квартиронаймачі зустрічаються дуже-дуже рідко. І доводиться миритися з недосконалими орендарями. Основний ризик для власника квартири, що здається в оренду, - це несвоєчасна оплата оренди, прострочені комунальні платежі, пожежа, псування або крадіжка майна. Втім, від останніх трьох зол можна застрахуватися. А ось від того, що в квартирі влаштують "притон" або будуть постійно організовувати гучні вечірки, які не застрахуєшся.

Наприклад, у Світлани Володимирівни, власниці трьох квартир, що здаються, однокімнатну квартиру одного разу зняла скромна на вигляд дівчина, яка, за її словами, працювала офіціанткою в кафе. Згодом з'ясувалося, що дівчина працює не в кафе, а в барі, і не офіціанткою, а стриптизеркою. Працювала вона допізна і приходила додому далеко за північ, тоді ж зазвичай і влаштовувала вечірки з гучною музикою і танцями. Після численних скарг сусідів Світлані Володимирівні довелося просити свою скандальну квартирантку з'їхати.

Як уникнути ризиків

Для орендаря дуже важливо бути впевненим в тому, що людина, якій передбачається платити чималі гроші, насправді той, за кого себе видає, тобто господар квартири. Тому слід переконатися в тому, що у орендодавця є документи на квартиру (ордер, договір купівлі-продажу, дарча та інше). Також слід обов'язково звірити паспортні дані і дізнатися, хто в квартирі прописаний. Адже бували випадки, коли господарі скромно замовчували, що в квартирі прописаний родич, який перебуває в тривалій закордонному відрядженні або в місцях позбавлення волі.

Орендодавцю також варто перевірити паспорт орендаря. Крім того, бажано переконатися в платоспроможності квартиранта, зажадавши від нього інформацію про місце роботи (назва і адреса компанії, а також контактні телефони).

Для обох сторін важливо укласти договір оренди, а орендодавцю бажано ще й застрахувати своє майно. "У разі якщо квартиронаймач не згоден на підписання договору, в деяких випадках можна примусити його підписати документ через суд або в судовому порядку визнати дійсним договір оренди житлового приміщення. Однак такі способи обтяжливі. Більш надійним в такій ситуації буде пошук іншого квартиронаймача", - радить Анатолій Косован.

Юристи відзначають, що більшість спірних питань регулюється вітчизняним законодавством. Зокрема, правовідносини між орендарем та орендодавцем регулюються Цивільним Кодексом України. Відповідно до статті 811 кодексу, договір оренди обов'язково укладається в письмовій формі. А згідно зі ст. 9.14 Закону України "Про оподаткування доходів фізичних осіб" договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню.

Однак більшість власників квартир не бажають нотаріально оформляти договір, адже після цього їм доведеться платити податок з доходу від здачі нерухомості в оренду (15%) або ставати приватним підприємцем на єдиному податку і щомісячно вносити в казну до 200 грн. Втім, навіть без присутності печатки нотаріуса договір має юридичну силу. "Будь-який договір, оформлений відповідно до законодавства (підписаний уповноваженими сторонами по добрій волі, що не порушує прав сторін і третіх осіб і так далі) має юридичну силу", - підкреслює пан Косован.

Що повинно бути в договорі

• Паспортні дані сторін
• Адреса предмета оренди і гарантії орендодавця, що квартира не знаходиться під арештом, не закладена, не є предметом будь-яких претензій з боку третіх осіб
• Термін аренди
• Ціна оренди і порядок оплати. Ціна не повинна змінюватися протягом усього терміну оренди, але зазвичай власники квартир, виходячи з ситуації на ринку, підвищують орендні ставки. Найчастіше це робиться після закінчення терміну дії договору (зазвичай він полягає не на весь передбачуваний термін найму житла, а, скажімо, на півроку. По завершенню цього терміну, якщо власник і наймач один одного влаштовують, відносини продовжуються, а договір не переукладається
• Зобов'язання орендодавця попередньо повідомляти орендаря про відвідини квартири, здійснювати техобслуговування або компенсувати орендареві витрати на лагодження кранів або переклеювання шпалер
• Повна матеріальна відповідальність орендаря за шкоду, завдану квартирі, меблів і обладнання, а також прилеглих приміщень з його вини або неуважності
• У разі нанесення шкоди житловому приміщенню третіми особами при відсутності провини орендаря всі ризики пошкодження або знищення житла падають на власника житла. Виняток з цього правила становлять ті випадки, коли орендар не покинув житло в строк, зазначений у договорі. У такій ситуації всі ризики лягають саме на орендаря
• Покази лічильників на момент вселення, зобов'язання орендаря по оплаті комунальних послуг (зазвичай телефон і то, на що встановлені лічильники)
• Відсутність заборгованості по комунальних платежах

Необхідні документи

Анатолій Косован, директор судового департаменту міжнародної юридичної групи "AstapovLawyers":

Для належного оформлення договору оренди житла необхідно проведення аналізу правовстановлюючих і персоніфікують документів. Тобто при складанні договору оренди необхідно перевірити, чи є орендодавець власником житла. Підтверджуючими документами можуть бути:

• договори, за якими, згідно із законодавством, передбачається перехід права власності, зокрема, купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно, та інші;
• свідоцтва про право власності на частину спільного майна подружжя, що видаються державними та приватними нотаріусами;
• свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріусами;
• свідоцтва про придбання нерухомого майна на публічних торгах, видані державними та приватними нотаріусами;
• свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями;
• свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді;
• договори відчуження нерухомого майна, яке перебуває у податковій заставі;
• мирові угоди, рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна.

Також варто оглянути паспорт або інший засвідчує особу документ, щоб перевірити, чи є орендодавець і власник приміщення однією особою. З метою захисту від недобросовісного орендодавця можна попередньо перевірити наявність заборгованостей по комунальним та іншим обов'язковим платежам.

останні Оренда