Адвокат про визнання власності в об'єкті незавершеного будівництва.

Е кономіческіх нестабільна ситуація останніх років все частіше призводить до виникнення проблем при здійсненні пайового будівництва на ринку некомерційної нерухомості (житла). Практика свідчить, що при виникненні фінансових проблем забудовник, як правило, вдається до затягування процесу передачі вже фактично зведеного приміщення дольщику, а часом і зовсім вважає за краще перейти в процедуру власного банкрутства . Вибір у пайовика в подібній ситуації невеликий: зробити ставку на те, що забудовник колись сумлінно виконає свої договірні зобов'язання або самому зробити кроки до захисту інвестиційних вкладень і гарантованого отримання у власність житла, що зводиться.

Ефективним правовим інструментом захисту пайовиком своїх законних інтересів є інститут визнання права власності на нерухомість в об'єкті пайової незавершеного будівництва. Наявність такої можливості захисту прав обумовлено положеннями статей 128, 130 Цивільного кодексу РФ.

Наявність такої можливості захисту прав обумовлено положеннями статей 128, 130 Цивільного кодексу РФ

Визнання права власності на об'єкт пайового будівництва - законний інструмент захисту власних інтересів.

П еред прийняттям рішення про звернення до суду, ми рекомендуємо скористатися практичними порадами, підготовленими на підставі практики нашого Бюро з дозволу подібних суперечок із забудовниками житла.

При оформленні позову до забудовника слід звернути увагу, що:

  1. Дана категорія судових справ відповідно до положення статті 30 ЦПК РФ розглядається виключно за місцем знаходження об'єкту пайового будівництва. Фізичні особи з позовом про визнання права власності на об'єкт нерухомості звертаються до суду загальної юрисдикції (районний / міський суд), юридичні особи - в Арбітражний суд.
  2. Визнати право власності на об'єкт пайового будівництва можливо, коли об'єкт фактично побудований, але не введений в експлуатацію. «Проста» прострочення виконання зобов'язань забудовником не є підставою для звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об'єкт, до будівництва якого забудовник не приступає або очевидно затягує. У судовій практиці можна зустріти приклади визнання права власності на частку в об'єкті пайового будівництва, ступінь готовності якого становить 75%, проте, це скоріше виняток. Позитивне судове рішення з даного спору найбільш ймовірно при ступеня готовності споруджуваного об'єкта більш ніж на 90%. Звернемо увагу, що позивач сам зобов'язаний при зверненні до суду подати докази готовності будинку в вищевказаної ступеня.
  3. Позовна заява пайовика не може містити вимогу про визнання права власності на весь об'єкт пайового будівництва. Пайовик має право претендувати тільки на ту частину об'єкта, яка позначена в його договорі із забудовником. Поширеною помилкою пайовиків, які звертаються до суду з позовами самостійно або вдаючись до допомоги некваліфікованих фахівців, є оформлення позовної вимоги про визнання права власності на «квартиру», «машиномісце», «гараж» і т.п. Звертаємо Вашу увагу на те, що до офіційної здачі об'єкту пайового будівництва в експлуатацію, збудований об'єкт в правовому сенсі не розцінюється як повноцінний об'єкт нерухомості, а є об'єктом незавершеного будівництва. Вимагати в позові визнання права власності можна виключно на частку в ньому, яка відповідає умовам укладеного договору пайової участі в будівництві (ДДУ).
  4. Суд має право визнати право власності тільки на той об'єкт, (частку в об'єкті незавершеного будівництва), який є в наявності, і його можна ідентифікувати по його місцю розташування в будинку, що будується / будівлі. Ідентифікація об'єкта здійснюється на підставі умов договору (ДДУ) і проектної документації. Крім того, принциповим для суду є наявність достовірних даних, які свідчать про реальні розміри / площі збудованого об'єкта (квартири).
  5. Звернутися до суду з позовом про визнання права власності дольщику можливо тільки при повному виконанні своїх зобов'язань перед забудовником по оплаті договору пайової участі в будівництві. Наявність в договорі умови про доплату пайовиком різниці між вартістю проектної площі об'єкта і реальної площею, виявленої за результатами обмірів БТІ, може привести до відмови в задоволенні позовних вимог пайовика.

У разі банкрутства забудовника визнання права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва можливо при дотриманні наступного умови - пайовик повинен встигнути звернутися до суду загальної юрисдикції за місцем знаходження об'єкта пайового будівництва до винесення Арбітражним судом ухвали про введення відносно забудовника процедури спостереження. Незважаючи на подальше введення процедури банкрутства відносно забудовника, суд, який прийняв до провадження позовну заяву про визнання права власності на частку в об'єкті пайового будівництва, зобов'язаний розглянути спір по суті і винести по ньому рішення.

Практика Бюро: Судове рішення №1 , №2 , №3 .

Консультації Бюро: FAQ з питань участі в пайовому будівництві .

Визнання права власності на об'єкт пайового будівництва (квартиру) у разі введення проти забудовника процедури банкрутства можливо тільки в тому випадку, якщо на об'єкт пайового будівництва забудовником отримано дозвіл на введення в експлуатацію, а забудовник і пайовик підписали передавальний акт до дати прийняття арбітражним судом заяви про визнання забудовника банкрутом (Стаття 201.11 Закону від 26.10.2002 №127-ФЗ).

У разі необхідності отримання додаткових консультацій і вирішення спору забудовником Ви можете звернутися до Адвокатського бюро «Домкіна і партнери», що надає на професійній основі юридичну послугу - Адвокат у справах пайової участі в будівництві .

адвокат Надія Домкіна